Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface59.9m²
Coût Total105 314€
Loyer Annuel8 067€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois-375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 550 €
Surface : 59.9 m²
Prix au m² : 1 161,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Dans résidence proche centre-ville, beaux volumes pour cet appartement de type F2 de 59,91 m², lumineux, comprenant entrée, cuisine à l'américaine/salle de séjour de 30 m² avec vue sur le jardin de la résidence, salle d'eau, WC et une grande chambre. Cave. Actuellement loué 420 €/mois

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.671801, 4.368096
Total : 105 314€
Prix d'acquisition : 69 550€
Travaux : 30 200€
Valeur du bien : 99 750€
Frais de notaire : 5 564€
Coût estimé : 5 564€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.9m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8067€/an
Fourchette totale : 512€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 6144€ - 10592€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :944,53 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 577 €
Prix d'achat :69 550 €
Décote à l'achat :+12 973€ (+22.9%)
Marge achat-revente :-48 737€ (-86.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 314€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 362,80€
Coût de l'assurance :9 214,98€
Taxe foncière : 806,68€/an
Soit par mois : 67,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 420,00€/mois
Soit par an : 5 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 672,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-374,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 59.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique par le remplacement des fenêtres.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol avec un revêtement adapté (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre pour un aspect frais.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 067 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 314 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 807 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 040 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 086 €
Revenus locatifs : +8 067 €
Charges déductibles : -40 086 €
Résultat foncier Année 1 : -32 020 €(Déficit de 32 020 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 620 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 886 €/an
Revenus locatifs : +8 067 €
Charges déductibles : -9 886 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 820 €/an(Déficit de 1 820 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10619.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 550 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 208 €(65% de 69 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 644 €/an
Calcul : 45 208 € × 3,636% = 1 644 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 067 €40 090 €3 675 €-32 023 €21 400 €10 623 €10 623 €
28 228 €9 794 €3 579 €-1 566 €1 566 €-10 623 €
38 393 €9 695 €3 479 €-1 302 €1 302 €-10 623 €
48 561 €9 592 €3 377 €-1 031 €1 031 €-10 623 €
58 732 €9 485 €3 270 €-753 €753 €-10 623 €
68 906 €9 375 €3 160 €-468 €468 €-10 623 €
79 085 €9 260 €3 045 €-176 €176 €-10 623 €
89 266 €9 142 €2 927 €124 €--10 499 €
99 452 €9 019 €2 804 €432 €--10 067 €
109 641 €8 892 €2 677 €748 €--9 318 €
119 833 €8 761 €2 545 €1 073 €--8 245 €
1210 030 €8 624 €2 409 €1 406 €---
1310 231 €8 483 €2 268 €1 748 €---
1410 435 €8 336 €2 121 €2 099 €---
1510 644 €8 185 €1 970 €2 459 €---
1610 857 €8 028 €1 813 €2 829 €---
1711 074 €7 865 €1 650 €3 209 €---
1811 296 €7 697 €1 481 €3 599 €---
1911 521 €7 522 €1 307 €3 999 €---
2011 752 €7 341 €1 126 €4 411 €---
2111 987 €7 154 €939 €4 833 €---
2212 227 €6 960 €745 €5 267 €---
2312 471 €6 759 €544 €5 712 €---
2412 721 €6 551 €335 €6 170 €---
2512 975 €6 335 €120 €6 640 €---
TOTAL258 383 €238 945 €53 363 €19 438 €26 697 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 009 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 19 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 694 €-6 420 €+8 114 €
2+1 694 €-470 €+2 164 €
3+1 694 €-391 €+2 085 €
4+1 694 €-309 €+2 003 €
5+1 694 €-226 €+1 920 €
6+1 694 €-141 €+1 835 €
7+1 694 €-53 €+1 747 €
8+1 694 €0 €+1 694 €
9+1 694 €0 €+1 694 €
10+1 694 €0 €+1 694 €
11+1 694 €0 €+1 694 €
12+1 694 €+422 €+1 272 €
13+1 694 €+524 €+1 170 €
14+1 694 €+630 €+1 064 €
15+1 694 €+738 €+956 €
16+1 694 €+849 €+845 €
17+1 694 €+963 €+731 €
18+1 694 €+1 080 €+614 €
19+1 694 €+1 200 €+494 €
20+1 694 €+1 323 €+371 €
21+1 694 €+1 450 €+244 €
22+1 694 €+1 580 €+114 €
23+1 694 €+1 714 €-20 €
24+1 694 €+1 851 €-157 €
25+1 694 €+1 992 €-298 €
Total+42 350 €+8 305 €+34 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →