Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

maison vente 5 pieces villenauxe la grande 169m2

VilleVillenauxe-la-Grande (10)
Surface169
Coût Total145 140
Loyer Annuel16 246
Rentabilité11.19%
Cashflow/mois+449
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 739,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante Maison de Ville à Réformer - Idéalement située à Villenauxe-la-Grande

Laissez-vous séduire par cette maison de ville pleine de potentiel située dans la commune de Villenauxe-la-Grande. Avec une surface habitable de 169m² et un terrain de 177m², cette propriété offre de nombreuses possibilités pour créer votre espace de vie.

À l'intérieur, vous découvrirez 3 tres grandes chambres , une salle d'eau, un WC indépendant, une cuisine séparée équipée et une salle à manger lumineuse. Bien que des travaux de rénovation soient nécessaires pour redonner tout son éclat à cette maison, l'espace et le potentiel sont indéniables.

Ne manquez pas cette occasion unique de façonner votre propre chez-vous à Villenauxe-la-Grande. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et laissez libre cours à votre imagination pour créer la maison de vos rêves.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 125000 euros. Prix hors honoraires : 117500 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (6,38% du prix du bien hors honoraires) : 7500 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 259 et classe CLIMAT E indice 57. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laëtitia Morin Cordelle mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de troyes sous le numéro 834094948, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Villenauxe-la-Grande
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10370
Total : 145 140
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 10 140
Valeur du bien : 135 140
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1354€/mois
Loyer annuel estimé : 16246€/an
Fourchette totale : 980€ - 1871€/mois
Fourchette annuelle : 11757€ - 22447€/an
Rentabilité brute :11.19%
Fourchette de rentabilité :8.10% - 15.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 055,05 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 303
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-53 303 (-29.9%)
Marge achat-revente :33 163€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 768,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 841,51
Coût de l'assurance :12 699,75
Taxe foncière : 1 624,57€/an
Soit par mois : 135,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 353,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 904,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :449,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 140(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 140
    Isolation toiture/combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villenauxe-la-Grande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 140✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 140€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 246 €/an
Calcul : 1 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 140 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 289
Revenus locatifs : +16 246
Charges déductibles : -17 289
Résultat foncier Année 1 : -1 043(Déficit de 1 043 €)
Imputable sur revenu global : 1 043
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 149 €/an
Revenus locatifs : +16 246
Charges déductibles : -7 149
Résultat foncier Années 2+ : 9 097 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 24617 2945 021-1 0481 048 €--
216 5717 0224 8899 549---
316 9026 8864 75310 016---
417 2406 7454 61210 495---
517 5856 5994 46610 986---
617 9376 4474 31511 489---
718 2956 2914 15812 005---
818 6616 1283 99612 533---
919 0345 9603 82813 074---
1019 4155 7863 65413 629---
1119 8035 6063 47414 197---
1220 1995 4203 28714 780---
1320 6035 2273 09415 377---
1421 0165 0262 89415 989---
1521 4364 8192 68716 617---
1621 8654 6052 47217 260---
1722 3024 3832 25017 919---
1822 7484 1522 02018 595---
1923 2033 9141 78219 289---
2023 6673 6671 53519 999---
2124 1403 4121 27920 728---
2224 6233 1471 01521 476---
2325 1152 87374122 242---
2425 6182 59045723 028---
2526 1302 29616323 835---
TOTAL520 354136 29572 842384 0591 048Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 314
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 059
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 412-314+3 726
2+3 412+2 865+547
3+3 412+3 005+407
4+3 412+3 149+263
5+3 412+3 296+116
6+3 412+3 447-35
7+3 412+3 601-189
8+3 412+3 760-348
9+3 412+3 922-510
10+3 412+4 089-677
11+3 412+4 259-847
12+3 412+4 434-1 022
13+3 412+4 613-1 201
14+3 412+4 797-1 385
15+3 412+4 985-1 573
16+3 412+5 178-1 766
17+3 412+5 376-1 964
18+3 412+5 579-2 167
19+3 412+5 787-2 375
20+3 412+6 000-2 588
21+3 412+6 218-2 806
22+3 412+6 443-3 031
23+3 412+6 673-3 261
24+3 412+6 908-3 496
25+3 412+7 150-3 738
Total+85 300+115 218+-29 918
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →