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Appartement à vendre

VilleAvignon (84)
Surface69m²
Coût Total152 810€
Loyer Annuel8 347€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 659,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse, Non meublé

Exclusivité agence. Extra muros, dans une résidence sécurisée bien tenue, appartement soigné de type 4 comprenant séjour/salon ( possibilité 3ème chambre ) ouvert sur un balcon/terrasse de 10m². 2 chambres, cuisine séparée équipée, salle d'eau, wc. Climatisation réversible. Cave privative en rez-de-chaussée. Parking commun sécurisée aux copropriétaires. Possibilité d'acheter un grand garage en supplément du prix. Coup de coeur assuré. Référence agence : 2771

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.934397, 4.805776
Total : 152 810€
Prix d'acquisition : 114 500€
Travaux : 29 150€
Valeur du bien : 143 650€
Frais de notaire : 9 160€
Coût estimé : 9 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8347€/an
Fourchette totale : 531€ - 910€/mois
Fourchette annuelle : 6377€ - 10925€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 663,45 €/m²
Basé sur :348 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 778 €
Prix d'achat :114 500 €
Décote à l'achat :-278€ (-0.2%)
Marge achat-revente :-38 032€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 789,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 075,01€
Coût de l'assurance :12 988,85€
Taxe foncière : 834,71€/an
Soit par mois : 69,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une climatisation réversible performante pour améliorer le confort thermique
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimée 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 150 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 69 m² × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1 000€/m² = 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 347 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 810 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 436 €
Revenus locatifs : +8 347 €
Charges déductibles : -35 436 €
Résultat foncier Année 1 : -27 089 €(Déficit de 27 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 286 €/an
Revenus locatifs : +8 347 €
Charges déductibles : -6 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5689.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 425 €(65% de 114 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 706 €/an
Calcul : 74 425 € × 3,636% = 2 706 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 347 €35 441 €4 937 €-27 094 €21 400 €5 694 €5 694 €
28 514 €6 158 €4 804 €2 356 €--3 338 €
38 684 €6 020 €4 666 €2 664 €--674 €
48 858 €5 878 €4 523 €2 980 €---
59 035 €5 731 €4 376 €3 305 €---
69 216 €5 579 €4 224 €3 637 €---
79 400 €5 422 €4 067 €3 979 €---
89 588 €5 259 €3 905 €4 329 €---
99 780 €5 092 €3 737 €4 688 €---
109 976 €4 918 €3 564 €5 057 €---
1110 175 €4 739 €3 385 €5 436 €---
1210 379 €4 555 €3 200 €5 824 €---
1310 586 €4 363 €3 009 €6 223 €---
1410 798 €4 166 €2 812 €6 632 €---
1511 014 €3 962 €2 608 €7 052 €---
1611 234 €3 751 €2 397 €7 483 €---
1711 459 €3 534 €2 180 €7 925 €---
1811 688 €3 309 €1 955 €8 379 €---
1911 922 €3 076 €1 722 €8 845 €---
2012 160 €2 836 €1 482 €9 324 €---
2112 403 €2 588 €1 234 €9 815 €---
2212 651 €2 332 €978 €10 319 €---
2312 904 €2 067 €713 €10 837 €---
2413 162 €1 794 €439 €11 369 €---
2513 426 €1 511 €157 €11 915 €---
TOTAL267 359 €134 081 €71 075 €133 277 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 753 €-6 420 €+8 173 €
2+1 753 €0 €+1 753 €
3+1 753 €0 €+1 753 €
4+1 753 €+692 €+1 061 €
5+1 753 €+991 €+762 €
6+1 753 €+1 091 €+662 €
7+1 753 €+1 194 €+559 €
8+1 753 €+1 299 €+454 €
9+1 753 €+1 406 €+347 €
10+1 753 €+1 517 €+236 €
11+1 753 €+1 631 €+122 €
12+1 753 €+1 747 €+6 €
13+1 753 €+1 867 €-114 €
14+1 753 €+1 990 €-237 €
15+1 753 €+2 115 €-362 €
16+1 753 €+2 245 €-492 €
17+1 753 €+2 377 €-624 €
18+1 753 €+2 514 €-761 €
19+1 753 €+2 654 €-901 €
20+1 753 €+2 797 €-1 044 €
21+1 753 €+2 944 €-1 191 €
22+1 753 €+3 096 €-1 343 €
23+1 753 €+3 251 €-1 498 €
24+1 753 €+3 411 €-1 658 €
25+1 753 €+3 574 €-1 821 €
Total+43 825 €+39 983 €+3 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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