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Maison à vendre

VilleFerrières-en-Gâtinais (45)
Surface150m²
Coût Total152 172€
Loyer Annuel16 986€
Rentabilité11.16%
Cashflow/mois+466€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 400 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 856 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Toilettes séparées, Cave, 4 chambres, Jardin, Pas de balcon, Non meublé

A FERRIERES EN GATINAIS Maison de village sur 3 niveaux + cave. A FINIR DE RENOVER .

Comprenant ; salle à manger avec cuisine à créer, salon, salle d'eau avec wc, chambre. Au 1er étage 1er accès : palier/bureau, dressing, chambre, salle d'eau avec wc. Au 1er étage 2ème accès : palier, dégagement, une chambre, un bureau, un wc. Au 2ème étage : une chambre et un dressing. Cave voutée en dessous. Jardin. Possibilité de stationner un véhicule. Chauffage électrique. A 1h15 de PARIS - Proche ligne R MONTARGIS PARIS. Accès autoroute A19 et A6.

Votre contact : Patricia :

Honoraires inclus de 7% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 120 000 euros. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3720.00 et 5070.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Carte pro. 4502201800002628

Ville : Ferrières-en-Gâtinais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45210
Coordonnées : 48.100567, 2.802210
Total : 152 172€
Prix d'acquisition : 128 400€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 141 900€
Frais de notaire : 10 272€
Coût estimé : 10 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 11.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1416€/mois
Loyer annuel estimé : 16986€/an
Fourchette totale : 1144€ - 1751€/mois
Fourchette annuelle : 13732€ - 21012€/an
Rentabilité brute :11.16%
Fourchette de rentabilité :9.02% - 13.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 565,28 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 792 €
Prix d'achat :128 400 €
Décote à l'achat :-106 392€ (-45.3%)
Marge achat-revente :82 620€ (35.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 172€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 860,63€
Coût de l'assurance :13 315,05€
Taxe foncière : 1 698,62€/an
Soit par mois : 141,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 415,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :466,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon avec usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 986 €/an
Calcul : 1 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 172 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 021 €
Revenus locatifs : +16 986 €
Charges déductibles : -21 021 €
Résultat foncier Année 1 : -4 035 €(Déficit de 4 035 €)
Imputable sur revenu global : 4 035 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 521 €/an
Revenus locatifs : +16 986 €
Charges déductibles : -7 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 465 €/an
Prix d'achat du bien : 128 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 460 €(65% de 128 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 035 €/an
Calcul : 83 460 € × 3,636% = 3 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 986 €21 026 €5 294 €-4 040 €4 040 €--
217 326 €7 387 €5 156 €9 939 €---
317 672 €7 244 €5 013 €10 428 €---
418 026 €7 096 €4 864 €10 930 €---
518 386 €6 942 €4 711 €11 444 €---
618 754 €6 783 €4 552 €11 971 €---
719 129 €6 618 €4 387 €12 511 €---
819 512 €6 447 €4 216 €13 065 €---
919 902 €6 270 €4 039 €13 632 €---
1020 300 €6 087 €3 856 €14 213 €---
1120 706 €5 897 €3 666 €14 809 €---
1221 120 €5 700 €3 469 €15 420 €---
1321 543 €5 497 €3 266 €16 046 €---
1421 973 €5 286 €3 055 €16 687 €---
1522 413 €5 067 €2 836 €17 345 €---
1622 861 €4 841 €2 610 €18 020 €---
1723 318 €4 607 €2 376 €18 712 €---
1823 785 €4 364 €2 133 €19 421 €---
1924 260 €4 113 €1 881 €20 148 €---
2024 746 €3 852 €1 621 €20 893 €---
2125 241 €3 583 €1 351 €21 658 €---
2225 745 €3 303 €1 072 €22 442 €---
2326 260 €3 014 €783 €23 247 €---
2426 785 €2 714 €483 €24 071 €---
2527 321 €2 404 €172 €24 918 €---
TOTAL544 072 €146 141 €76 861 €397 931 €4 040 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 212 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 567 €-1 212 €+4 779 €
2+3 567 €+2 982 €+585 €
3+3 567 €+3 128 €+439 €
4+3 567 €+3 279 €+288 €
5+3 567 €+3 433 €+134 €
6+3 567 €+3 591 €-24 €
7+3 567 €+3 753 €-186 €
8+3 567 €+3 919 €-352 €
9+3 567 €+4 090 €-523 €
10+3 567 €+4 264 €-697 €
11+3 567 €+4 443 €-876 €
12+3 567 €+4 626 €-1 059 €
13+3 567 €+4 814 €-1 247 €
14+3 567 €+5 006 €-1 439 €
15+3 567 €+5 204 €-1 637 €
16+3 567 €+5 406 €-1 839 €
17+3 567 €+5 613 €-2 046 €
18+3 567 €+5 826 €-2 259 €
19+3 567 €+6 044 €-2 477 €
20+3 567 €+6 268 €-2 701 €
21+3 567 €+6 497 €-2 930 €
22+3 567 €+6 733 €-3 166 €
23+3 567 €+6 974 €-3 407 €
24+3 567 €+7 221 €-3 654 €
25+3 567 €+7 475 €-3 908 €
Total+89 175 €+119 379 €+-30 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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