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Maison 5 chambre(s) à vendre

VilleLuzy (58)
Surface122m²
Coût Total105 620€
Loyer Annuel8 738€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 409,84 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Maison 4 chambre(s) à vendre - 50 000 €

Maison en centre ville avec cour proche des commerces et des commodités.

Maison de ville à rafraîchir de 122 m², idéalement bien placée comprenant au rdc sur 70 m² : cuisine spacieuse, grand séjour/salle à manger de 34 m² avec cheminée insert et lumière traversante, chambre avec sa salle d'eau et son wc attenant. A l'étage : quatre chambres et une salle d'eau/wc à rénover. Caves en dessous, grenier aménageable en partie, cour. Toiture bon état, tout à l'égout, simple vitrage, chauffage central gaz de ville (chaudière récente), chauffage insert bois, maison lumineuse. Le tout à Luzy 58170 proche des commerces à pied sur un terrain de 208 m².

Votre agent REMAX à LUZY 58170, stéphan QUITTE EI RSAC N° 409470960 Notre agence vous accueille au 1 place du champ de foire à Luzy du lundi au samedi. Visite possible de nos biens sur rdv, appelez moi. TEL : 0616483370

Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . - http://www.remax.fr/platinium

Ville : Luzy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58170
Coordonnées : 46.800485, 4.002416
Total : 105 620€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 51 620€
Valeur du bien : 101 620€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.74€ - 7.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8738€/an
Fourchette totale : 579€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6945€ - 10994€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 050,32 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :128 139 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-78 139€ (-61.0%)
Marge achat-revente :22 519€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :42,25€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 559,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 461,38€
Coût de l'assurance :12 674,40€
Taxe foncière : 873,77€/an
Soit par mois : 72,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 728,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz de ville
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 620 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 320€
    Isolation combles: 122 m² × 60€/m² = 7320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Luzy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 738 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 620 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 874 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 431 €
Revenus locatifs : +8 738 €
Charges déductibles : -56 431 €
Résultat foncier Année 1 : -47 693 €(Déficit de 47 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 811 €/an
Revenus locatifs : +8 738 €
Charges déductibles : -4 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 927 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26293.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 738 €56 434 €3 433 €-47 696 €21 400 €26 296 €26 296 €
28 912 €4 722 €3 341 €4 191 €--22 106 €
39 091 €4 626 €3 245 €4 465 €--17 641 €
49 273 €4 527 €3 146 €4 745 €--12 895 €
59 458 €4 425 €3 044 €5 033 €--7 862 €
69 647 €4 320 €2 939 €5 328 €--2 535 €
79 840 €4 211 €2 830 €5 630 €---
810 037 €4 098 €2 717 €5 939 €---
910 238 €3 981 €2 601 €6 256 €---
1010 442 €3 861 €2 480 €6 581 €---
1110 651 €3 737 €2 356 €6 914 €---
1210 864 €3 608 €2 228 €7 256 €---
1311 082 €3 475 €2 095 €7 606 €---
1411 303 €3 338 €1 958 €7 965 €---
1511 529 €3 196 €1 816 €8 333 €---
1611 760 €3 050 €1 669 €8 710 €---
1711 995 €2 898 €1 518 €9 097 €---
1812 235 €2 742 €1 361 €9 493 €---
1912 480 €2 580 €1 199 €9 899 €---
2012 729 €2 413 €1 032 €10 316 €---
2112 984 €2 240 €860 €10 743 €---
2213 244 €2 062 €681 €11 182 €---
2313 508 €1 877 €497 €11 631 €---
2413 779 €1 687 €306 €12 092 €---
2514 054 €1 490 €109 €12 564 €---
TOTAL279 873 €135 600 €49 461 €144 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 835 €-6 420 €+8 255 €
2+1 835 €0 €+1 835 €
3+1 835 €0 €+1 835 €
4+1 835 €0 €+1 835 €
5+1 835 €0 €+1 835 €
6+1 835 €0 €+1 835 €
7+1 835 €+928 €+907 €
8+1 835 €+1 782 €+53 €
9+1 835 €+1 877 €-42 €
10+1 835 €+1 974 €-139 €
11+1 835 €+2 074 €-239 €
12+1 835 €+2 177 €-342 €
13+1 835 €+2 282 €-447 €
14+1 835 €+2 389 €-554 €
15+1 835 €+2 500 €-665 €
16+1 835 €+2 613 €-778 €
17+1 835 €+2 729 €-894 €
18+1 835 €+2 848 €-1 013 €
19+1 835 €+2 970 €-1 135 €
20+1 835 €+3 095 €-1 260 €
21+1 835 €+3 223 €-1 388 €
22+1 835 €+3 354 €-1 519 €
23+1 835 €+3 489 €-1 654 €
24+1 835 €+3 628 €-1 793 €
25+1 835 €+3 769 €-1 934 €
Total+45 875 €+43 282 €+2 593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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