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Achat : Maison La Souterraine (23300)

Bien expiré
VilleSouterraine (23)
Surface278m²
Coût Total350 980€
Loyer Annuel23 568€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 278 m²
Prix au m² : 895,68 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 278 m², 12 pièces, 6 chambres, 1 balcon, Piscine, Cave, Parquet, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Marcon Immobilier - Creuse En Limousin - Ref 89211 - La Souterraine - Marcon Immobilier vous propose cette maison située en plein cœur de La Souterraine, à proximité immédiate de toutes les commodités. Ce pavillon est composé, au rez-de-chaussée, d'un grand vestibule donnant accès à trois chambres, deux salles de douche, une grande pièce aménagée, un espace chaufferie/buanderie, une cave et un garage. A l'étage, une entrée dessert une cuisine et un séjour lumineux donnant accès à une véranda, mezzanine au-dessus. Le couloir dessert une salle de douche, trois chambres dont deux avec une salle de bain attenante, et un bureau. A l'extérieur, une piscine, rénovée en 2020, sur son beau terrain arboré d'environ 2200m². Un dernier garage vient compléter cette propriété. La maison est raccordée au tout à l'égout. Chauffage au gaz et poêle à bois.

Prix : 249 000 € (honoraires charge vendeur ) Marcon Immobilier - La Souterraine - Réseau de 3 agences en Creuse : Aubusson - Guéret - La Souterraine Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence : 89211

Prix affiché : 249 000 € Ttc Prix de vente : 249 000 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.238335, 1.486139
Total : 350 980€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 82 060€
Valeur du bien : 331 060€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 278m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1964€/mois
Loyer annuel estimé : 23568€/an
Fourchette totale : 1555€ - 2481€/mois
Fourchette annuelle : 18658€ - 29771€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 083,33 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 166 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-52 166€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-49 814€ (-16.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :350 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 738,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :99,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 837,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 516,41€
Coût de l'assurance :29 833,30€
Taxe foncière : 2 356,83€/an
Soit par mois : 196,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 964,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 034,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 278 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 278 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - salles de bain nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et peinture dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 060 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:19 960€
    Isolation des combles: 278 m² × 70€/m² = 19460€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 500€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation 2 salles de bain: 2 × 4000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture 60 m²: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Entrée - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement entrée 5 m²: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 56 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 568 €/an
Calcul : 1 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 350 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 193 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 357 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 392 €
Revenus locatifs : +23 568 €
Charges déductibles : -97 392 €
Résultat foncier Année 1 : -73 823 €(Déficit de 73 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 332 €/an
Revenus locatifs : +23 568 €
Charges déductibles : -15 332 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52423.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 568 €97 403 €11 793 €-73 835 €21 400 €52 435 €52 435 €
224 040 €15 030 €11 480 €9 010 €--43 425 €
324 520 €14 706 €11 156 €9 814 €--33 611 €
425 011 €14 371 €10 821 €10 640 €--22 971 €
525 511 €14 024 €10 474 €11 487 €--11 484 €
626 021 €13 665 €10 115 €12 356 €---
726 542 €13 294 €9 744 €13 247 €---
827 073 €12 911 €9 360 €14 162 €---
927 614 €12 513 €8 963 €15 101 €---
1028 166 €12 103 €8 552 €16 064 €---
1128 730 €11 678 €8 127 €17 052 €---
1229 304 €11 238 €7 688 €18 066 €---
1329 890 €10 783 €7 233 €19 107 €---
1430 488 €10 312 €6 762 €20 176 €---
1531 098 €9 825 €6 275 €21 272 €---
1631 720 €9 322 €5 772 €22 398 €---
1732 354 €8 801 €5 251 €23 553 €---
1833 001 €8 262 €4 711 €24 740 €---
1933 661 €7 704 €4 154 €25 957 €---
2034 335 €7 127 €3 577 €27 208 €---
2135 021 €6 530 €2 980 €28 491 €---
2235 722 €5 913 €2 362 €29 809 €---
2336 436 €5 274 €1 724 €31 162 €---
2437 165 €4 613 €1 063 €32 552 €---
2537 908 €3 929 €379 €33 979 €---
TOTAL754 899 €341 330 €170 516 €413 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 949 €-6 420 €+11 369 €
2+4 949 €0 €+4 949 €
3+4 949 €0 €+4 949 €
4+4 949 €0 €+4 949 €
5+4 949 €0 €+4 949 €
6+4 949 €+262 €+4 687 €
7+4 949 €+3 974 €+975 €
8+4 949 €+4 249 €+700 €
9+4 949 €+4 530 €+419 €
10+4 949 €+4 819 €+130 €
11+4 949 €+5 116 €-167 €
12+4 949 €+5 420 €-471 €
13+4 949 €+5 732 €-783 €
14+4 949 €+6 053 €-1 104 €
15+4 949 €+6 382 €-1 433 €
16+4 949 €+6 719 €-1 770 €
17+4 949 €+7 066 €-2 117 €
18+4 949 €+7 422 €-2 473 €
19+4 949 €+7 787 €-2 838 €
20+4 949 €+8 162 €-3 213 €
21+4 949 €+8 547 €-3 598 €
22+4 949 €+8 943 €-3 994 €
23+4 949 €+9 349 €-4 400 €
24+4 949 €+9 766 €-4 817 €
25+4 949 €+10 194 €-5 245 €
Total+123 725 €+124 070 €+-345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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