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Appartement Epernon 3 pièces 72.98 m2

Bien expiré
VilleÉpernon (28)
Surface72.98m²
Coût Total1 128 882€
Loyer Annuel10 695€
Rentabilité0.95%
Cashflow/mois-5 157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 900 €
Surface : 72.98 m²
Prix au m² : 1 985,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 1

EPERNON CENTRE Proximité gare et commerces à pied. Appartement au rez-de-chaussée composé d'un hall d'entrée avec placard, d'une salle d'eau, d'un WC, d'une cuisine, d'un séjour et de deux chambres et un bureau/chambre Deux places de stationnement également disponibles en sous sol Idéal pour un investissement / première acquisition (7.33 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 20 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1580.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/72077.pdf

Ville : Épernon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28230
Coordonnées : 48.605242, 1.668558
Total : 1 128 882€
Prix d'acquisition : 144 900€
Travaux : 972 390€
Valeur du bien : 1 117 290€
Frais de notaire : 11 592€
Coût estimé : 11 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.98m²
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 14.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10695€/an
Fourchette totale : 765€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 9182€ - 12458€/an
Rentabilité brute :0.95%
Fourchette de rentabilité :0.81% - 1.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 128 882€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 507,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :319,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 5 827,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :523 275,12€
Coût de l'assurance :95 954,97€
Taxe foncière : 1 069,54€/an
Soit par mois : 89,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 131,67€/mois
Soit par an : 1 580,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 891,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 047,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5 156,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 72.98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 3/5 visible - légère écaillage nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :972 390 €(13 324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:951 740€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 72.98 m² × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 750€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine - Rénovation complète:7 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 2000€ = 16000€ (prix moyen 2025), Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 2000€ = 10000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 700€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 959 190€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 695 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 36 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 128 882 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 838 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 580 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 972 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 015 202 €
Revenus locatifs : +10 695 €
Charges déductibles : -1 015 202 €
Résultat foncier Année 1 : -1 004 507 €(Déficit de 1 004 507 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 983 107 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 42 812 €/an
Revenus locatifs : +10 695 €
Charges déductibles : -42 812 €
Résultat foncier Années 2+ : -32 117 €/an(Déficit de 32 117 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 957477.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 185 €(65% de 144 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 425 €/an
Calcul : 94 185 € × 3,636% = 3 425 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 695 €1 015 238 €36 360 €-1 004 542 €21 400 €983 142 €983 142 €
210 909 €41 864 €35 376 €-30 955 €6 488 €24 467 €1 007 609 €
311 127 €40 848 €34 360 €-29 720 €6 488 €23 233 €1 030 842 €
411 350 €39 798 €33 310 €-28 448 €6 488 €21 960 €1 052 802 €
511 577 €38 713 €32 226 €-27 136 €6 488 €20 649 €1 073 451 €
611 809 €37 593 €31 105 €-25 784 €6 488 €19 297 €1 092 747 €
712 045 €36 435 €29 948 €-24 391 €6 488 €17 903 €1 110 650 €
812 286 €35 239 €28 752 €-22 954 €6 488 €16 466 €1 127 116 €
912 531 €34 004 €27 516 €-21 473 €6 488 €14 985 €1 142 101 €
1012 782 €32 728 €26 240 €-19 946 €6 488 €13 458 €1 155 559 €
1113 038 €31 409 €24 921 €-18 371 €6 488 €11 884 €1 167 443 €
1213 298 €30 047 €23 559 €-16 748 €6 488 €10 261 €194 561 €
1313 564 €28 640 €22 152 €-15 075 €6 488 €8 587 €178 681 €
1413 836 €27 186 €20 698 €-13 350 €6 488 €6 862 €162 311 €
1514 112 €25 684 €19 196 €-11 571 €6 488 €5 084 €145 434 €
1614 395 €24 132 €17 644 €-9 737 €6 488 €3 250 €128 035 €
1714 682 €22 529 €16 041 €-7 847 €6 488 €1 359 €110 098 €
1814 976 €20 873 €14 385 €-5 897 €5 897 €-92 195 €
1915 276 €19 162 €12 674 €-3 886 €3 886 €-75 729 €
2015 581 €17 395 €10 907 €-1 813 €1 813 €-60 744 €
2115 893 €15 569 €9 081 €324 €--46 962 €
2216 211 €13 682 €7 194 €2 528 €--32 874 €
2316 535 €11 733 €5 246 €4 801 €--20 340 €
2416 865 €9 720 €3 232 €7 145 €--9 409 €
2517 203 €7 640 €1 152 €9 563 €---
TOTAL342 575 €1 657 859 €523 275 €-1 315 284 €136 801 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 41 040 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 315 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 695 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 246 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 246 €-6 420 €+8 666 €
2+2 246 €-1 946 €+4 192 €
3+2 246 €-1 946 €+4 192 €
4+2 246 €-1 946 €+4 192 €
5+2 246 €-1 946 €+4 192 €
6+2 246 €-1 946 €+4 192 €
7+2 246 €-1 946 €+4 192 €
8+2 246 €-1 946 €+4 192 €
9+2 246 €-1 946 €+4 192 €
10+2 246 €-1 946 €+4 192 €
11+2 246 €-1 946 €+4 192 €
12+2 246 €-1 946 €+4 192 €
13+2 246 €-1 946 €+4 192 €
14+2 246 €-1 946 €+4 192 €
15+2 246 €-1 946 €+4 192 €
16+2 246 €-1 946 €+4 192 €
17+2 246 €-1 946 €+4 192 €
18+2 246 €-1 769 €+4 015 €
19+2 246 €-1 166 €+3 412 €
20+2 246 €-544 €+2 790 €
21+2 246 €0 €+2 246 €
22+2 246 €0 €+2 246 €
23+2 246 €0 €+2 246 €
24+2 246 €0 €+2 246 €
25+2 246 €+46 €+2 200 €
Total+56 150 €-40 994 €+97 144 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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