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Achat maison

Bien expiré
VillePézenas (34)
Surface130m²
Coût Total236 538€
Loyer Annuel15 838€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 572 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 342,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 130 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour, 2 Parkings

Au coeur de Pézenas, cette maison de ville ce compose de deux appartements rénovées avec gouts. Au 1er étage : séjour/cuisine, chambre, salle d'eau. Au 2ème : Une grande pièce de vie, une chambre, salle d'eau. Un Garage et terrasse complètent ce bien. Idéal pour un investissement locatif ou un projet mixte habitation/rendement. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Pézenas
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34120
Coordonnées : 43.483230, 3.424930
Total : 236 538€
Prix d'acquisition : 174 572€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 222 572€
Frais de notaire : 13 966€
Coût estimé : 13 966€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 10.15€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1320€/mois
Loyer annuel estimé : 15838€/an
Fourchette totale : 929€ - 1874€/mois
Fourchette annuelle : 11153€ - 22491€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 538€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 180,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :68,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 249,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 570,79€
Coût de l'assurance :20 697,07€
Taxe foncière : 1 583,85€/an
Soit par mois : 131,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 319,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 381,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 600€ = 13600€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1 200€ = 19200€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:5 200€
    Isolation des combles: 130 m² × 40€/m² = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pézenas. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué pour la Côte d'Azur.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 838 €/an
Calcul : 1 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 538 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 516 €
Revenus locatifs : +15 838 €
Charges déductibles : -58 516 €
Résultat foncier Année 1 : -42 678 €(Déficit de 42 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 516 €/an
Revenus locatifs : +15 838 €
Charges déductibles : -10 516 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21277.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 572 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 472 €(65% de 174 572 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 126 €/an
Calcul : 113 472 € × 3,636% = 4 126 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 838 €58 524 €8 112 €-42 685 €21 400 €21 285 €21 285 €
216 155 €10 311 €7 899 €5 845 €--15 441 €
316 478 €10 090 €7 678 €6 389 €--9 052 €
416 808 €9 861 €7 449 €6 947 €--2 105 €
517 144 €9 624 €7 212 €7 520 €---
617 487 €9 379 €6 967 €8 108 €---
717 837 €9 125 €6 714 €8 711 €---
818 193 €8 863 €6 451 €9 331 €---
918 557 €8 591 €6 179 €9 967 €---
1018 928 €8 309 €5 897 €10 619 €---
1119 307 €8 018 €5 606 €11 289 €---
1219 693 €7 716 €5 304 €11 977 €---
1320 087 €7 404 €4 992 €12 683 €---
1420 489 €7 080 €4 668 €13 409 €---
1520 899 €6 745 €4 334 €14 153 €---
1621 316 €6 399 €3 987 €14 918 €---
1721 743 €6 040 €3 628 €15 703 €---
1822 178 €5 668 €3 257 €16 509 €---
1922 621 €5 284 €2 872 €17 337 €---
2023 074 €4 886 €2 474 €18 188 €---
2123 535 €4 474 €2 062 €19 062 €---
2224 006 €4 047 €1 635 €19 959 €---
2324 486 €3 605 €1 193 €20 881 €---
2424 976 €3 148 €736 €21 828 €---
2525 475 €2 674 €263 €22 801 €---
TOTAL507 311 €225 864 €117 571 €281 447 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 326 €-6 420 €+9 746 €
2+3 326 €0 €+3 326 €
3+3 326 €0 €+3 326 €
4+3 326 €0 €+3 326 €
5+3 326 €+1 624 €+1 702 €
6+3 326 €+2 432 €+894 €
7+3 326 €+2 613 €+713 €
8+3 326 €+2 799 €+527 €
9+3 326 €+2 990 €+336 €
10+3 326 €+3 186 €+140 €
11+3 326 €+3 387 €-61 €
12+3 326 €+3 593 €-267 €
13+3 326 €+3 805 €-479 €
14+3 326 €+4 023 €-697 €
15+3 326 €+4 246 €-920 €
16+3 326 €+4 475 €-1 149 €
17+3 326 €+4 711 €-1 385 €
18+3 326 €+4 953 €-1 627 €
19+3 326 €+5 201 €-1 875 €
20+3 326 €+5 456 €-2 130 €
21+3 326 €+5 718 €-2 392 €
22+3 326 €+5 988 €-2 662 €
23+3 326 €+6 264 €-2 938 €
24+3 326 €+6 548 €-3 222 €
25+3 326 €+6 840 €-3 514 €
Total+83 150 €+84 434 €+-1 284 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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