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Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface79m²
Coût Total155 160€
Loyer Annuel10 693€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 481,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CHARLY SEBASTIEN DE L'AGENCE REGARD VOUS PROPOSE A LA VENTE CE JOLI APPARTEMENT DE 79,45M2 AVEC 3 CHAMBRES, TERRASSE ET BALCON A RAFRAICHIR QUARTIER DES MARRONNIERS A NIMES.

Situé à la limite entre le quartier des Marronniers et celui de Beausoleil à deux pas de la gare, venez découvrir cet appartement à fort potentiel situé au premier et dernier étage d'une petite copropriété (pas de charges).

Il se compose d'une entrée, d'un salon, d'une cuisine séparée, de trois chambres avec placards, d'une salle d'eau et d'un WC séparé.

Vous trouverez une terrasse de 27m2 a l'abris des regards ainsi que d'une balcon de plus de 10m2 coté rue.

Coté prestations, il est doté d'une chaudière à gaz pour le mode de chauffage, de climatisation dans le salon et dans une des chambre, de doubles vitrage pvc coté rue et de bois coté cours.

Une cave en rez-de-chaussée pour plus de rangements complète le tout.

Belle opportunité, pour tout compléments d'informations n'hésitez pas à contacter votre agent Charly Sebastien.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 155 160€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 145 800€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10693€/an
Fourchette totale : 703€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8439€ - 13548€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :460,86 €/m²
Basé sur :216 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 408 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :+80 592€ (+221.4%)
Marge achat-revente :-118 752€ (-326.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 813,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 381,29€
Coût de l'assurance :13 576,50€
Taxe foncière : 1 069,26€/an
Soit par mois : 89,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 891,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière à gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres en double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement de sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Salon:1 600€
    Revêtement de sol salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 693 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 621 €
Revenus locatifs : +10 693 €
Charges déductibles : -35 621 €
Résultat foncier Année 1 : -24 928 €(Déficit de 24 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 528 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 821 €/an
Revenus locatifs : +10 693 €
Charges déductibles : -6 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3528.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 693 €35 626 €5 213 €-24 933 €21 400 €3 533 €3 533 €
210 906 €6 687 €5 075 €4 219 €---
311 125 €6 544 €4 932 €4 581 €---
411 347 €6 396 €4 784 €4 951 €---
511 574 €6 243 €4 630 €5 331 €---
611 805 €6 084 €4 472 €5 721 €---
712 042 €5 920 €4 308 €6 122 €---
812 282 €5 750 €4 138 €6 532 €---
912 528 €5 575 €3 962 €6 953 €---
1012 779 €5 393 €3 781 €7 385 €---
1113 034 €5 205 €3 593 €7 829 €---
1213 295 €5 011 €3 399 €8 284 €---
1313 561 €4 810 €3 197 €8 751 €---
1413 832 €4 602 €2 989 €9 230 €---
1514 109 €4 386 €2 774 €9 722 €---
1614 391 €4 164 €2 551 €10 227 €---
1714 679 €3 933 €2 321 €10 745 €---
1814 972 €3 695 €2 083 €11 277 €---
1915 272 €3 449 €1 836 €11 823 €---
2015 577 €3 194 €1 581 €12 384 €---
2115 889 €2 930 €1 317 €12 959 €---
2216 206 €2 657 €1 044 €13 550 €---
2316 531 €2 374 €762 €14 156 €---
2416 861 €2 082 €470 €14 779 €---
2517 198 €1 780 €168 €15 418 €---
TOTAL342 487 €144 489 €75 381 €197 997 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 997 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 245 €-6 420 €+8 665 €
2+2 245 €+206 €+2 039 €
3+2 245 €+1 374 €+871 €
4+2 245 €+1 485 €+760 €
5+2 245 €+1 599 €+646 €
6+2 245 €+1 716 €+529 €
7+2 245 €+1 836 €+409 €
8+2 245 €+1 960 €+285 €
9+2 245 €+2 086 €+159 €
10+2 245 €+2 216 €+29 €
11+2 245 €+2 349 €-104 €
12+2 245 €+2 485 €-240 €
13+2 245 €+2 625 €-380 €
14+2 245 €+2 769 €-524 €
15+2 245 €+2 917 €-672 €
16+2 245 €+3 068 €-823 €
17+2 245 €+3 224 €-979 €
18+2 245 €+3 383 €-1 138 €
19+2 245 €+3 547 €-1 302 €
20+2 245 €+3 715 €-1 470 €
21+2 245 €+3 888 €-1 643 €
22+2 245 €+4 065 €-1 820 €
23+2 245 €+4 247 €-2 002 €
24+2 245 €+4 434 €-2 189 €
25+2 245 €+4 626 €-2 381 €
Total+56 125 €+59 399 €+-3 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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