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Détails du bien

VilleNîmes (30)
Surface79
Coût Total155 160
Loyer Annuel10 693
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-12
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 481,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CHARLY SEBASTIEN DE L'AGENCE REGARD VOUS PROPOSE A LA VENTE CE JOLI APPARTEMENT DE 79,45M2 AVEC 3 CHAMBRES, TERRASSE ET BALCON A RAFRAICHIR QUARTIER DES MARRONNIERS A NIMES.

Situé à la limite entre le quartier des Marronniers et celui de Beausoleil à deux pas de la gare, venez découvrir cet appartement à fort potentiel situé au premier et dernier étage d'une petite copropriété (pas de charges).

Il se compose d'une entrée, d'un salon, d'une cuisine séparée, de trois chambres avec placards, d'une salle d'eau et d'un WC séparé.

Vous trouverez une terrasse de 27m2 a l'abris des regards ainsi que d'une balcon de plus de 10m2 coté rue.

Coté prestations, il est doté d'une chaudière à gaz pour le mode de chauffage, de climatisation dans le salon et dans une des chambre, de doubles vitrage pvc coté rue et de bois coté cours.

Une cave en rez-de-chaussée pour plus de rangements complète le tout.

Belle opportunité, pour tout compléments d'informations n'hésitez pas à contacter votre agent Charly Sebastien.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 155 160
Prix d'acquisition : 117 000
Travaux : 28 800
Valeur du bien : 145 800
Frais de notaire : 9 360
Coût estimé : 9 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10693€/an
Fourchette totale : 703€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8439€ - 13548€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :460,86 €/m²
Basé sur :216 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 408
Prix d'achat :117 000
Décote à l'achat :+80 592 (+221.4%)
Marge achat-revente :-118 752€ (-326.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 813,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 381,29
Coût de l'assurance :13 576,50
Taxe foncière : 1 069,26€/an
Soit par mois : 89,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 891,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière à gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres en double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:1 800
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:2 400
    Revêtement de sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Salon:1 600
    Revêtement de sol salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 693 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 160 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 621
Revenus locatifs : +10 693
Charges déductibles : -35 621
Résultat foncier Année 1 : -24 928(Déficit de 24 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 528
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 821 €/an
Revenus locatifs : +10 693
Charges déductibles : -6 821
Résultat foncier Années 2+ : 3 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3528.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 69335 6265 213-24 93321 400 €3 533 €3 533 €
210 9066 6875 0754 219---
311 1256 5444 9324 581---
411 3476 3964 7844 951---
511 5746 2434 6305 331---
611 8056 0844 4725 721---
712 0425 9204 3086 122---
812 2825 7504 1386 532---
912 5285 5753 9626 953---
1012 7795 3933 7817 385---
1113 0345 2053 5937 829---
1213 2955 0113 3998 284---
1313 5614 8103 1978 751---
1413 8324 6022 9899 230---
1514 1094 3862 7749 722---
1614 3914 1642 55110 227---
1714 6793 9332 32110 745---
1814 9723 6952 08311 277---
1915 2723 4491 83611 823---
2015 5773 1941 58112 384---
2115 8892 9301 31712 959---
2216 2062 6571 04413 550---
2316 5312 37476214 156---
2416 8612 08247014 779---
2517 1981 78016815 418---
TOTAL342 487144 48975 381197 99721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 997
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 245-6 420+8 665
2+2 245+206+2 039
3+2 245+1 374+871
4+2 245+1 485+760
5+2 245+1 599+646
6+2 245+1 716+529
7+2 245+1 836+409
8+2 245+1 960+285
9+2 245+2 086+159
10+2 245+2 216+29
11+2 245+2 349-104
12+2 245+2 485-240
13+2 245+2 625-380
14+2 245+2 769-524
15+2 245+2 917-672
16+2 245+3 068-823
17+2 245+3 224-979
18+2 245+3 383-1 138
19+2 245+3 547-1 302
20+2 245+3 715-1 470
21+2 245+3 888-1 643
22+2 245+4 065-1 820
23+2 245+4 247-2 002
24+2 245+4 434-2 189
25+2 245+4 626-2 381
Total+56 125+59 399+-3 274
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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