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Duplex 3 pièces 53 m²

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface53
Coût Total96 560
Loyer Annuel5 074
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 132,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente d’un appartement duplex dans la résidence les Demeures d'encore

Situé au sein de la résidence Les Demeures d'encore , cet appartement en duplex offre un espace lumineux à rafraîchir selon vos goûts. Il dispose d'une entrée indépendante, de toilettes séparées, d'un salon avec cuisine ouverte baigné de lumière grâce à une baie vitrée donnant sur la résidence. À l'étage, vous trouverez deux chambres et une salle de bain à rafraîchir.

L'ensemble nécessite un rafraîchissement pour exploiter tout son potentiel. Le chauffage électrique assure un confort optimal.

Idéal pour un premier achat ou un investissement, cet appartement bénéficie d'un environnement calme et sécurisé, avec un accès facile aux commodités.

Une belle opportunité à saisir pour personnaliser votre futur logement dans un cadre agréable. Contactez-moi dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Cette annonce référence 334606 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier GAELLE FOUNTAS (EI) immatriculé au RSAC de TOULOUSE (31000) sous le numéro 53534992200026.

Prix du bien : 60 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 334606 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.110138, 0.726802
Total : 96 560
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 31 760
Valeur du bien : 91 760
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 423€/mois
Loyer annuel estimé : 5074€/an
Fourchette totale : 352€ - 508€/mois
Fourchette annuelle : 4225€ - 6095€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 138,89 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 361
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-361 (-0.6%)
Marge achat-revente :-36 199€ (-60.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 912,00
Coût de l'assurance :8 449,00
Taxe foncière : 507,42€/an
Soit par mois : 42,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 422,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 760(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 074 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 560 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 722
Revenus locatifs : +5 074
Charges déductibles : -35 722
Résultat foncier Année 1 : -30 648(Déficit de 30 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 248
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 962 €/an
Revenus locatifs : +5 074
Charges déductibles : -3 962
Résultat foncier Années 2+ : 1 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9247.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 07435 7253 120-30 65121 400 €9 251 €9 251 €
25 1763 8813 0351 295--7 956 €
35 2793 7942 9481 486--6 470 €
45 3853 7042 8581 681--4 789 €
55 4933 6112 7651 882--2 907 €
65 6023 5152 6692 088--820 €
75 7143 4152 5702 299---
85 8293 3132 4682 516---
95 9453 2072 3622 738---
106 0643 0982 2522 967---
116 1852 9842 1393 201---
126 3092 8682 0223 442---
136 4352 7471 9023 688---
146 5642 6221 7773 942---
156 6952 4931 6484 202---
166 8292 3601 5154 469---
176 9662 2231 3774 743---
187 1052 0801 2355 025---
197 2471 9341 0885 314---
207 3921 7829375 610---
217 5401 6257805 915---
227 6911 4636186 228---
237 8451 2964506 549---
248 0021 1232786 879---
258 162944997 217---
TOTAL162 53097 80744 91264 72321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 723
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 066-6 420+7 486
2+1 0660+1 066
3+1 0660+1 066
4+1 0660+1 066
5+1 0660+1 066
6+1 0660+1 066
7+1 066+444+622
8+1 066+755+311
9+1 066+821+245
10+1 066+890+176
11+1 066+960+106
12+1 066+1 032+34
13+1 066+1 107-41
14+1 066+1 183-117
15+1 066+1 261-195
16+1 066+1 341-275
17+1 066+1 423-357
18+1 066+1 507-441
19+1 066+1 594-528
20+1 066+1 683-617
21+1 066+1 774-708
22+1 066+1 868-802
23+1 066+1 965-899
24+1 066+2 064-998
25+1 066+2 165-1 099
Total+26 650+19 417+7 233
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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