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Maison 7 pièces 231 m²

VilleSainte-Lheurine (17)
Surface231m²
Coût Total220 690€
Loyer Annuel23 485€
Rentabilité10.64%
Cashflow/mois+619€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 750 €
Surface : 231 m²
Prix au m² : 604,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 231 m²

SAINTE-LHEURINE (17) Cette belle maison en pierre de taille développe environ 231 m2 habitables. Terrain arboré de 2 448 m2. La maison principale offre un séjour, cuisine indépendante, salon, arrière-cuisine. A l'étage, trois chambres, grenier aménageable, salle de bains et WC séparés. Maison attenante à réhabiliter : séjour, cuisine, salle d'eau et chambre de plain-pied. L'ensemble nécessite des travaux importants à prévoir. Très grandes dépendances attenantes de plus de 400 m2 au sol. Une opportunité à saisir pour un projet ambitieux.

Surface : 231 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/09/2024

Consommation énergie primaire : 310 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 780 € et 11 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Sainte-Lheurine
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17520
Coordonnées : 45.531246, -0.368402
Total : 220 690€
Prix d'acquisition : 139 750€
Travaux : 69 760€
Valeur du bien : 209 510€
Frais de notaire : 11 180€
Coût estimé : 11 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 231m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1957€/mois
Loyer annuel estimé : 23485€/an
Fourchette totale : 1547€ - 2475€/mois
Fourchette annuelle : 18567€ - 29705€/an
Rentabilité brute :10.64%
Fourchette de rentabilité :8.41% - 13.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,5 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :226 727 €
Prix d'achat :139 750 €
Décote à l'achat :-86 977€ (-38.4%)
Marge achat-revente :6 037€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 087,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 142,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 455,61€
Coût de l'assurance :16 551,75€
Taxe foncière : 2 348,45€/an
Soit par mois : 195,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 957,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :619,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison ancienne nécessitant mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: 231 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison ancienne nécessitant mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 760 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 860€
    Isolation toiture/combles: 231 m² × 60€/m² = 13860€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Lheurine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 957 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 485 €/an
Calcul : 1 957 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 690 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 069 €
Revenus locatifs : +23 485 €
Charges déductibles : -80 069 €
Résultat foncier Année 1 : -56 584 €(Déficit de 56 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 184 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 309 €/an
Revenus locatifs : +23 485 €
Charges déductibles : -10 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35184.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 838 €(65% de 139 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 303 €/an
Calcul : 90 838 € × 3,636% = 3 303 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 485 €80 076 €7 306 €-56 592 €21 400 €35 192 €35 192 €
223 954 €10 121 €7 110 €13 833 €--21 358 €
324 433 €9 919 €6 908 €14 514 €--6 844 €
424 922 €9 710 €6 700 €15 212 €---
525 420 €9 494 €6 484 €15 926 €---
625 929 €9 271 €6 260 €16 658 €---
726 447 €9 040 €6 030 €17 407 €---
826 976 €8 801 €5 791 €18 175 €---
927 516 €8 555 €5 544 €18 961 €---
1028 066 €8 299 €5 289 €19 767 €---
1128 627 €8 035 €5 025 €20 592 €---
1229 200 €7 763 €4 752 €21 437 €---
1329 784 €7 480 €4 470 €22 304 €---
1430 380 €7 189 €4 178 €23 191 €---
1530 987 €6 887 €3 877 €24 100 €---
1631 607 €6 575 €3 565 €25 032 €---
1732 239 €6 253 €3 242 €25 987 €---
1832 884 €5 919 €2 909 €26 965 €---
1933 542 €5 574 €2 564 €27 967 €---
2034 212 €5 218 €2 207 €28 995 €---
2134 897 €4 849 €1 838 €30 048 €---
2235 595 €4 468 €1 457 €31 127 €---
2336 307 €4 073 €1 063 €32 233 €---
2437 033 €3 666 €655 €33 367 €---
2537 773 €3 244 €234 €34 529 €---
TOTAL752 216 €250 479 €105 456 €501 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 501 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 932 €-6 420 €+11 352 €
2+4 932 €0 €+4 932 €
3+4 932 €0 €+4 932 €
4+4 932 €+2 510 €+2 422 €
5+4 932 €+4 778 €+154 €
6+4 932 €+4 997 €-65 €
7+4 932 €+5 222 €-290 €
8+4 932 €+5 452 €-520 €
9+4 932 €+5 688 €-756 €
10+4 932 €+5 930 €-998 €
11+4 932 €+6 178 €-1 246 €
12+4 932 €+6 431 €-1 499 €
13+4 932 €+6 691 €-1 759 €
14+4 932 €+6 957 €-2 025 €
15+4 932 €+7 230 €-2 298 €
16+4 932 €+7 510 €-2 578 €
17+4 932 €+7 796 €-2 864 €
18+4 932 €+8 089 €-3 157 €
19+4 932 €+8 390 €-3 458 €
20+4 932 €+8 698 €-3 766 €
21+4 932 €+9 014 €-4 082 €
22+4 932 €+9 338 €-4 406 €
23+4 932 €+9 670 €-4 738 €
24+4 932 €+10 010 €-5 078 €
25+4 932 €+10 359 €-5 427 €
Total+123 300 €+150 521 €+-27 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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