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Maison à vendre

VilleAuxerre (89)
Surface204m²
Coût Total274 110€
Loyer Annuel25 149€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois+434€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 877,45 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 34 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme

Auxerre, quartier recherché prés de l'Abbaye Saint Germain pour cette jolie maison offrant, entrée sur salon-séjour, cuisine indépendante aménagée avec un accès direct sur un espace extérieur, chambre, toilettes, chaufferie, buanderie. A l'étage, grand palier, 4 chambres, salle d'eau, toilettes. Au deuxième, 2 pièces, salle d'eau toilettes. Grand garage, magnifiques caves voutées, joli petit jardin qui vous permettra de profiter de la belle saison. Rare sur Auxerre, venez vite découvrir cette maison offrant un très beau potentiel..

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.799897, 3.570180
Total : 274 110€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 80 790€
Valeur du bien : 259 790€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2096€/mois
Loyer annuel estimé : 25149€/an
Fourchette totale : 1682€ - 2612€/mois
Fourchette annuelle : 20181€ - 31340€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 769,59 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 996 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-181 996€ (-50.4%)
Marge achat-revente :86 886€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 372,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :79,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 452,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 567,78€
Coût de l'assurance :23 984,62€
Taxe foncière : 2 514,89€/an
Soit par mois : 209,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 095,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 661,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :433,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 204 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 70 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 204 m²
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 790 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 200€
    Isolation des combles perdus: 204 m² × 50€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500€
    Remplacement de 25 fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€/fenêtre = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant dans 50 m²: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture des murs et plafonds dans 50 m²: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:750€
    Mise aux normes de l'électricité dans 5 chambres: 150€/chambre × 5 = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 70 m²: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise à jour du tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Vérification:2 040€
    Vérification de la tuyauterie et des évacuations: 204 m² × 10€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Les prix ont été ajustés pour refléter le coût de la vie en province. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 149 €/an
Calcul : 2 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 110 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 959 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 738 €
Revenus locatifs : +25 149 €
Charges déductibles : -93 738 €
Résultat foncier Année 1 : -68 589 €(Déficit de 68 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 948 €/an
Revenus locatifs : +25 149 €
Charges déductibles : -12 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47188.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 149 €93 747 €9 483 €-68 598 €21 400 €47 198 €47 198 €
225 652 €12 708 €9 234 €12 943 €--34 254 €
326 165 €12 451 €8 977 €13 714 €--20 541 €
426 688 €12 185 €8 710 €14 503 €--6 037 €
527 222 €11 909 €8 435 €15 313 €---
627 766 €11 623 €8 149 €16 143 €---
728 322 €11 327 €7 853 €16 994 €---
828 888 €11 021 €7 547 €17 867 €---
929 466 €10 704 €7 229 €18 762 €---
1030 055 €10 375 €6 901 €19 680 €---
1130 656 €10 035 €6 561 €20 622 €---
1231 269 €9 682 €6 208 €21 587 €---
1331 895 €9 318 €5 843 €22 577 €---
1432 533 €8 940 €5 465 €23 593 €---
1533 183 €8 548 €5 074 €24 635 €---
1633 847 €8 143 €4 669 €25 704 €---
1734 524 €7 724 €4 249 €26 800 €---
1835 215 €7 289 €3 815 €27 925 €---
1935 919 €6 839 €3 365 €29 080 €---
2036 637 €6 373 €2 899 €30 264 €---
2137 370 €5 890 €2 416 €31 479 €---
2238 117 €5 391 €1 916 €32 727 €---
2338 880 €4 873 €1 399 €34 006 €---
2439 657 €4 337 €863 €35 320 €---
2540 450 €3 782 €308 €36 668 €---
TOTAL805 526 €305 215 €137 568 €500 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 500 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 281 €-6 420 €+11 701 €
2+5 281 €0 €+5 281 €
3+5 281 €0 €+5 281 €
4+5 281 €0 €+5 281 €
5+5 281 €+2 783 €+2 498 €
6+5 281 €+4 843 €+438 €
7+5 281 €+5 098 €+183 €
8+5 281 €+5 360 €-79 €
9+5 281 €+5 629 €-348 €
10+5 281 €+5 904 €-623 €
11+5 281 €+6 186 €-905 €
12+5 281 €+6 476 €-1 195 €
13+5 281 €+6 773 €-1 492 €
14+5 281 €+7 078 €-1 797 €
15+5 281 €+7 390 €-2 109 €
16+5 281 €+7 711 €-2 430 €
17+5 281 €+8 040 €-2 759 €
18+5 281 €+8 378 €-3 097 €
19+5 281 €+8 724 €-3 443 €
20+5 281 €+9 079 €-3 798 €
21+5 281 €+9 444 €-4 163 €
22+5 281 €+9 818 €-4 537 €
23+5 281 €+10 202 €-4 921 €
24+5 281 €+10 596 €-5 315 €
25+5 281 €+11 000 €-5 719 €
Total+132 025 €+150 093 €+-18 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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