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Maison - 9 pièce(s) - 230 m²

Bien expiré
VilleForges-les-Bains (91)
Surface230m²
Coût Total594 700€
Loyer Annuel38 064€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 475 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 2 065,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Magali Maucotel vous propose: FORGES-LES-BAINS - MAISON FAMILIALE DE 230 M² SUR UN TERRAIN DE 1280M² Située dans un environnement calme et privilégié, en impasse, venez découvrir cette belle maison familiale aux volumes généreux! Une véritable entrée amène à une vaste pièce de vie lumineuse d'environ 50 m² avec cheminée, ouverte sur une véranda offrant une vue dégagée sur le jardin. La cuisine ouverte est aussi accessible par l'entrée de la maison. Au rez-de chaussée, vie de plain-pied avec une grande suite parentale et sa salle de bain, wc séparé. Une buanderie vient compléter le rez-de-chaussée et donne accès au double garage. À l'étage, une mezzanine dessert plusieurs chambres, un bureau ainsi qu'une seconde suite parentale, offrant à chacun son espace de vie. Un wc séparé complète ce niveau ainsi qu'une troisième salle de bain.

À l'extérieur, le terrain entièrement clos et sans vis-à-vis constitue un véritable havre de paix. Il offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour profiter pleinement des beaux jours.

Les + :

  • 230 m² habitables
  • Terrain de 1280m² entièrement clos et arboré
  • Vie de plain-pied
  • 2 suites parentales, 3 chambres
  • Environnement calme et recherché
  • Sans vis-à-vis
  • Stationnements
  • Tableau électrique récent
  • portes de garages motorisées

Un bien rare sur le secteur, idéal pour une grande famille ou pour les acquéreurs en quête d'espace et de tranquillité.

  • Travaux de modernisation à prévoir ! Une maison qui n'attend plus qu'une nouvelle famille qui saura la personnaliser et révéler tout son potentiel.

Contactez moi dès maintenant pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 185 et classe CLIMAT D indice 39. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Magali Maucotel mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EVRY COURCOURONNES sous le numéro 988883070, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 230
  • Surface totale : 230
  • Superficie terrain : 1280
  • Nbre. d'étages : 1
  • Nbre. de chambres : 5
  • Nb. de pièces : 9
  • Nb. de salles de bain : 3
  • Nb. de WC : 2
  • Terrasse
  • Nb. Parking : 2
Ville : Forges-les-Bains
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91470
Coordonnées : 48.629932, 2.098374
Total : 594 700€
Prix d'acquisition : 475 000€
Travaux : 81 700€
Valeur du bien : 556 700€
Frais de notaire : 38 000€
Coût estimé : 38 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 13.79€/m²/mois
Fourchette : 11.28€ - 16.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 3172€/mois
Loyer annuel estimé : 38064€/an
Fourchette totale : 2594€ - 3878€/mois
Fourchette annuelle : 31131€ - 46540€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 944,44 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :677 221 €
Prix d'achat :475 000 €
Décote à l'achat :-202 221€ (-29.9%)
Marge achat-revente :82 521€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :594 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 970,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :178,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 149,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :296 549,98€
Coût de l'assurance :53 523,00€
Taxe foncière : 3 806,36€/an
Soit par mois : 317,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 171,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 466,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 700 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:16 100€
    Isolation toiture/combles: 230 m² × 70€/m² = 16100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:23 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€/fenêtre = 23200€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant pose) + Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafond: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 300€/chambre = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs/plafond salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:400€
    Peinture murs/plafond entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forges-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 064 €/an
Calcul : 3 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 594 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 141 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 083 €
Revenus locatifs : +38 064 €
Charges déductibles : -108 083 €
Résultat foncier Année 1 : -70 019 €(Déficit de 70 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 619 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 383 €/an
Revenus locatifs : +38 064 €
Charges déductibles : -26 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48619.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 475 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 308 750 €(65% de 475 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 227 €/an
Calcul : 308 750 € × 3,636% = 11 227 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 064 €108 102 €20 455 €-70 038 €21 400 €48 638 €48 638 €
238 825 €25 865 €19 917 €12 960 €--35 678 €
339 601 €25 308 €19 361 €14 293 €--21 385 €
440 393 €24 732 €18 785 €15 661 €--5 724 €
541 201 €24 136 €18 189 €17 065 €---
642 025 €23 519 €17 571 €18 507 €---
742 866 €22 879 €16 932 €19 986 €---
843 723 €22 217 €16 270 €21 506 €---
944 598 €21 532 €15 585 €23 065 €---
1045 490 €20 823 €14 875 €24 667 €---
1146 399 €20 088 €14 141 €26 311 €---
1247 327 €19 327 €13 380 €28 000 €---
1348 274 €18 540 €12 593 €29 734 €---
1449 239 €17 725 €11 777 €31 515 €---
1550 224 €16 881 €10 933 €33 344 €---
1651 229 €16 007 €10 059 €35 222 €---
1752 253 €15 102 €9 154 €37 152 €---
1853 298 €14 165 €8 217 €39 133 €---
1954 364 €13 195 €7 247 €41 169 €---
2055 452 €12 190 €6 243 €43 261 €---
2156 561 €11 151 €5 203 €45 410 €---
2257 692 €10 074 €4 127 €47 618 €---
2358 846 €8 959 €3 012 €49 886 €---
2460 022 €7 805 €1 858 €52 217 €---
2561 223 €6 610 €663 €54 613 €---
TOTAL1 219 189 €526 932 €296 550 €692 257 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 692 257 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 993 €-6 420 €+14 413 €
2+7 993 €0 €+7 993 €
3+7 993 €0 €+7 993 €
4+7 993 €0 €+7 993 €
5+7 993 €+3 402 €+4 591 €
6+7 993 €+5 552 €+2 441 €
7+7 993 €+5 996 €+1 997 €
8+7 993 €+6 452 €+1 541 €
9+7 993 €+6 920 €+1 073 €
10+7 993 €+7 400 €+593 €
11+7 993 €+7 893 €+100 €
12+7 993 €+8 400 €-407 €
13+7 993 €+8 920 €-927 €
14+7 993 €+9 454 €-1 461 €
15+7 993 €+10 003 €-2 010 €
16+7 993 €+10 567 €-2 574 €
17+7 993 €+11 145 €-3 152 €
18+7 993 €+11 740 €-3 747 €
19+7 993 €+12 351 €-4 358 €
20+7 993 €+12 978 €-4 985 €
21+7 993 €+13 623 €-5 630 €
22+7 993 €+14 285 €-6 292 €
23+7 993 €+14 966 €-6 973 €
24+7 993 €+15 665 €-7 672 €
25+7 993 €+16 384 €-8 391 €
Total+199 825 €+207 677 €+-7 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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