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Maison - 9 pièce(s) - 230 m²

VilleForges-les-Bains (91)
Surface230
Coût Total594 700
Loyer Annuel38 064
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-294
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 475 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 2 065,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Magali Maucotel vous propose: FORGES-LES-BAINS - MAISON FAMILIALE DE 230 M² SUR UN TERRAIN DE 1280M² Située dans un environnement calme et privilégié, en impasse, venez découvrir cette belle maison familiale aux volumes généreux! Une véritable entrée amène à une vaste pièce de vie lumineuse d'environ 50 m² avec cheminée, ouverte sur une véranda offrant une vue dégagée sur le jardin. La cuisine ouverte est aussi accessible par l'entrée de la maison. Au rez-de chaussée, vie de plain-pied avec une grande suite parentale et sa salle de bain, wc séparé. Une buanderie vient compléter le rez-de-chaussée et donne accès au double garage. À l'étage, une mezzanine dessert plusieurs chambres, un bureau ainsi qu'une seconde suite parentale, offrant à chacun son espace de vie. Un wc séparé complète ce niveau ainsi qu'une troisième salle de bain.

À l'extérieur, le terrain entièrement clos et sans vis-à-vis constitue un véritable havre de paix. Il offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour profiter pleinement des beaux jours.

Les + :

  • 230 m² habitables
  • Terrain de 1280m² entièrement clos et arboré
  • Vie de plain-pied
  • 2 suites parentales, 3 chambres
  • Environnement calme et recherché
  • Sans vis-à-vis
  • Stationnements
  • Tableau électrique récent
  • portes de garages motorisées

Un bien rare sur le secteur, idéal pour une grande famille ou pour les acquéreurs en quête d'espace et de tranquillité.

  • Travaux de modernisation à prévoir ! Une maison qui n'attend plus qu'une nouvelle famille qui saura la personnaliser et révéler tout son potentiel.

Contactez moi dès maintenant pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 185 et classe CLIMAT D indice 39. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Magali Maucotel mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EVRY COURCOURONNES sous le numéro 988883070, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 230
  • Surface totale : 230
  • Superficie terrain : 1280
  • Nbre. d'étages : 1
  • Nbre. de chambres : 5
  • Nb. de pièces : 9
  • Nb. de salles de bain : 3
  • Nb. de WC : 2
  • Terrasse
  • Nb. Parking : 2
Ville : Forges-les-Bains
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91470
Coordonnées : 48.629932, 2.098374
Total : 594 700
Prix d'acquisition : 475 000
Travaux : 81 700
Valeur du bien : 556 700
Frais de notaire : 38 000
Coût estimé : 38 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230
Loyer prédit : 13.79€/m²/mois
Fourchette : 11.28€ - 16.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 3172€/mois
Loyer annuel estimé : 38064€/an
Fourchette totale : 2594€ - 3878€/mois
Fourchette annuelle : 31131€ - 46540€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 944,44 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :677 221
Prix d'achat :475 000
Décote à l'achat :-202 221 (-29.9%)
Marge achat-revente :82 521€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :594 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 970,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :178,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 149,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :296 549,98
Coût de l'assurance :53 523,00
Taxe foncière : 3 806,36€/an
Soit par mois : 317,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 171,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 466,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 700(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:16 100
    Isolation toiture/combles: 230 m² × 70€/m² = 16100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:23 200
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€/fenêtre = 23200€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 500
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant pose) + Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs/plafond: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 300€/chambre = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafond salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800
    Peinture murs/plafond salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:400
    Peinture murs/plafond entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forges-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 064 €/an
Calcul : 3 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 594 700 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 141 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 083
Revenus locatifs : +38 064
Charges déductibles : -108 083
Résultat foncier Année 1 : -70 019(Déficit de 70 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 619
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 383 €/an
Revenus locatifs : +38 064
Charges déductibles : -26 383
Résultat foncier Années 2+ : 11 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48619.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 475 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 308 750(65% de 475 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 227 €/an
Calcul : 308 750 € × 3,636% = 11 227
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 064108 10220 455-70 03821 400 €48 638 €48 638 €
238 82525 86519 91712 960--35 678 €
339 60125 30819 36114 293--21 385 €
440 39324 73218 78515 661--5 724 €
541 20124 13618 18917 065---
642 02523 51917 57118 507---
742 86622 87916 93219 986---
843 72322 21716 27021 506---
944 59821 53215 58523 065---
1045 49020 82314 87524 667---
1146 39920 08814 14126 311---
1247 32719 32713 38028 000---
1348 27418 54012 59329 734---
1449 23917 72511 77731 515---
1550 22416 88110 93333 344---
1651 22916 00710 05935 222---
1752 25315 1029 15437 152---
1853 29814 1658 21739 133---
1954 36413 1957 24741 169---
2055 45212 1906 24343 261---
2156 56111 1515 20345 410---
2257 69210 0744 12747 618---
2358 8468 9593 01249 886---
2460 0227 8051 85852 217---
2561 2236 61066354 613---
TOTAL1 219 189526 932296 550692 25721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 692 257
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 993-6 420+14 413
2+7 9930+7 993
3+7 9930+7 993
4+7 9930+7 993
5+7 993+3 402+4 591
6+7 993+5 552+2 441
7+7 993+5 996+1 997
8+7 993+6 452+1 541
9+7 993+6 920+1 073
10+7 993+7 400+593
11+7 993+7 893+100
12+7 993+8 400-407
13+7 993+8 920-927
14+7 993+9 454-1 461
15+7 993+10 003-2 010
16+7 993+10 567-2 574
17+7 993+11 145-3 152
18+7 993+11 740-3 747
19+7 993+12 351-4 358
20+7 993+12 978-4 985
21+7 993+13 623-5 630
22+7 993+14 285-6 292
23+7 993+14 966-6 973
24+7 993+15 665-7 672
25+7 993+16 384-8 391
Total+199 825+207 677+-7 852
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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