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Détails du bien

VilleMontignac (24)
Surface50m²
Coût Total105 460€
Loyer Annuel7 187€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 240 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans le centre de Montignac, proche commerces, marché, animations et Vézère (sans risque d'inondation), cet appartement de 50 m2 se situe au 1er étage d'un immeuble ancien, au calme, exposition ouest. Il se compose d'une salle à manger avec coin cuisine à finir d'aménager, une pièce de 30 m2 qui peut devenir le salon et un coin chambre avec accès à la salle d'eau à rénover. Climatisation réversible, double vitrage. Possibilité d'acquérir deux autres deux pièces, de 50 et 60 m2. Idéal investisseur pour location courte ou longue durée. Nombre de lots de la copropriété : 6. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°827 882 184 - Greffe de PERIGUEUX) Isabelle BOIVIN Entrepreneur Individuel Réf.949676

Ville : Montignac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24290
Total : 105 460€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 100 500€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.98€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7187€/an
Fourchette totale : 485€ - 739€/mois
Fourchette annuelle : 5823€ - 8870€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 571,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :78 572 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-16 572€ (-21.1%)
Marge achat-revente :-26 888€ (-34.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,61€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 545,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 898,45€
Coût de l'assurance :7 382,20€
Taxe foncière : 718,67€/an
Soit par mois : 59,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(770 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 3000€ = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€ = 1500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 187 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 460 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 033 €
Revenus locatifs : +7 187 €
Charges déductibles : -43 033 €
Résultat foncier Année 1 : -35 846 €(Déficit de 35 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 533 €/an
Revenus locatifs : +7 187 €
Charges déductibles : -4 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14446.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 187 €43 036 €3 522 €-35 850 €21 400 €14 450 €14 450 €
27 330 €4 443 €3 429 €2 888 €--11 562 €
37 477 €4 346 €3 332 €3 131 €--8 430 €
47 627 €4 245 €3 231 €3 381 €--5 049 €
57 779 €4 142 €3 128 €3 638 €--1 412 €
67 935 €4 034 €3 020 €3 901 €---
78 093 €3 923 €2 909 €4 170 €---
88 255 €3 808 €2 794 €4 447 €---
98 420 €3 690 €2 676 €4 731 €---
108 589 €3 567 €2 553 €5 022 €---
118 761 €3 440 €2 426 €5 321 €---
128 936 €3 308 €2 294 €5 628 €---
139 115 €3 172 €2 158 €5 942 €---
149 297 €3 032 €2 018 €6 265 €---
159 483 €2 886 €1 872 €6 596 €---
169 672 €2 736 €1 722 €6 937 €---
179 866 €2 580 €1 566 €7 286 €---
1810 063 €2 419 €1 405 €7 644 €---
1910 264 €2 253 €1 239 €8 012 €---
2010 470 €2 081 €1 067 €8 389 €---
2110 679 €1 903 €889 €8 777 €---
2210 893 €1 718 €704 €9 174 €---
2311 111 €1 528 €514 €9 583 €---
2411 333 €1 331 €317 €10 002 €---
2511 559 €1 127 €113 €10 432 €---
TOTAL230 194 €114 748 €50 898 €115 446 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 509 €-6 420 €+7 929 €
2+1 509 €0 €+1 509 €
3+1 509 €0 €+1 509 €
4+1 509 €0 €+1 509 €
5+1 509 €0 €+1 509 €
6+1 509 €+747 €+762 €
7+1 509 €+1 251 €+258 €
8+1 509 €+1 334 €+175 €
9+1 509 €+1 419 €+90 €
10+1 509 €+1 507 €+2 €
11+1 509 €+1 596 €-87 €
12+1 509 €+1 688 €-179 €
13+1 509 €+1 783 €-274 €
14+1 509 €+1 880 €-371 €
15+1 509 €+1 979 €-470 €
16+1 509 €+2 081 €-572 €
17+1 509 €+2 186 €-677 €
18+1 509 €+2 293 €-784 €
19+1 509 €+2 403 €-894 €
20+1 509 €+2 517 €-1 008 €
21+1 509 €+2 633 €-1 124 €
22+1 509 €+2 752 €-1 243 €
23+1 509 €+2 875 €-1 366 €
24+1 509 €+3 001 €-1 492 €
25+1 509 €+3 130 €-1 621 €
Total+37 725 €+34 634 €+3 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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