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Maison 3 pièces 165 m²

Bien expiré
VilleOlloix (63)
Surface165
Coût Total302 819
Loyer Annuel17 629
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-263
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 990 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 096,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 165 m² - Maison 3 pièces 165 m²

Idéalement située sur la commune d'Olloix, à seulement 20 minutes d'Aubière, belle maison en pierre d'environ 165 m2 offrant un fort potentiel après rénovation. Le gros oeuvre a déjà été entièrement refait : toiture, menuiseries, façade, dalle, plancher et escalier. Il faudra seulement prévoir le second oeuvre (électricité, plomberie, plâtrerie/peinture, sols, cuisine), vous laissant ainsi la liberté d'aménager les espaces selon vos envies. La maison se répartit sur trois niveaux d'environ 55 m2 chacun. Elle dispose d'une belle terrasse au 1er étage, idéalement exposée plein sud et offrant une magnifique vue dégagée, ainsi que d'un terrain d'environ 1245 m2 entourant la maison. La commune d'Olloix séduit par son environnement calme et agréable, tout en restant à proximité des commodités, offrant ainsi un équilibre idéal entre tranquillité et accessibilité. Coup de coeur assuré ! Pour plus d'informations, contactez Antoine Pligot au [Coordonnées masquées].

Surface : 165 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Olloix
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63450
Coordonnées : 45.628803, 3.034724
Total : 302 819
Prix d'acquisition : 180 990
Travaux : 107 350
Valeur du bien : 288 340
Frais de notaire : 14 479
Coût estimé : 14 479
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1469€/mois
Loyer annuel estimé : 17629€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1944€/mois
Fourchette annuelle : 13326€ - 23323€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 819
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 496,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :88,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 584,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 150,36
Coût de l'assurance :26 496,66
Taxe foncière : 1 762,95€/an
Soit par mois : 146,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 469,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 731,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 165 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 165 m²
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 350(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 11000€ + Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 600
    Isolation toiture/combles: 165 m² × 40€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 750€/fenêtre = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:17 000
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 750
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:24 750
    Mise aux normes électricité: 165 m² × 150€/m² = 24750€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:24 750
    Mise aux normes plomberie: 165 m² × 150€/m² = 24750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Olloix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 629 €/an
Calcul : 1 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 819 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 278
Revenus locatifs : +17 629
Charges déductibles : -120 278
Résultat foncier Année 1 : -102 648(Déficit de 102 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 81 248
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 928 €/an
Revenus locatifs : +17 629
Charges déductibles : -12 928
Résultat foncier Années 2+ : 4 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 81248.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 644(65% de 180 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 278 €/an
Calcul : 117 644 € × 3,636% = 4 278
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 629120 28710 115-102 65821 400 €81 258 €81 258 €
217 98212 6689 8455 314--75 944 €
318 34212 3909 5675 952--69 992 €
418 70912 1019 2796 607--63 384 €
519 08311 8038 9817 279--56 105 €
619 46411 4958 6727 969--48 136 €
719 85411 1768 3548 677--39 459 €
820 25110 8478 0249 404--30 055 €
920 65610 5067 68310 150--19 905 €
1021 06910 1537 33010 916--8 989 €
1121 4909 7886 96511 702---
1221 9209 4116 58812 509---
1322 3589 0206 19713 338---
1422 8068 6175 79414 189---
1523 2628 1995 37615 063---
1623 7277 7674 94415 960---
1724 2017 3204 49716 881---
1824 6866 8584 03517 827---
1925 1796 3803 55718 799---
2025 6835 8863 06319 797---
2126 1965 3742 55220 822---
2226 7204 8462 02321 875---
2327 2554 2981 47622 956---
2427 8003 73391024 067---
2528 3563 14732525 209---
TOTAL564 677324 071146 150240 60721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 607
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 702-6 420+10 122
2+3 7020+3 702
3+3 7020+3 702
4+3 7020+3 702
5+3 7020+3 702
6+3 7020+3 702
7+3 7020+3 702
8+3 7020+3 702
9+3 7020+3 702
10+3 7020+3 702
11+3 702+814+2 888
12+3 702+3 753-51
13+3 702+4 001-299
14+3 702+4 257-555
15+3 702+4 519-817
16+3 702+4 788-1 086
17+3 702+5 064-1 362
18+3 702+5 348-1 646
19+3 702+5 640-1 938
20+3 702+5 939-2 237
21+3 702+6 247-2 545
22+3 702+6 562-2 860
23+3 702+6 887-3 185
24+3 702+7 220-3 518
25+3 702+7 563-3 861
Total+92 550+72 182+20 368
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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