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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNogent (52)
Surface90m²
Coût Total78 840€
Loyer Annuel7 177€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 48 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 533,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Fonds de commerce restauration rapide (kebab, burgers, pizzas…)

Idéalement situé en centre-ville, ce fonds de commerce bénéficie d’un emplacement stratégique avec un fort passage, à proximité immédiate d’un collège et bureau de tabac et autres commerces.

L’établissement propose une activité de restauration rapide (kebab, burgers, tacos…) et dispose de nombreux atouts : • Climatisation réversible • Salle intérieure 28 places et espace extérieur environ 25 places assises. • Grande terrasse agréable • Grand parking à proximité facilitant l’accès pour la clientèle • Local entièrement refait à neuf en 2020, aucun travaux à prévoir

Affaire clé en main, idéale pour un professionnel ou une première installation.

Pour plus d’informations, merci de me contacter.

Ville : Nogent
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52800
Coordonnées : 48.040961, 5.361397
Total : 78 840€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 75 000€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7177€/an
Fourchette totale : 462€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 5549€ - 9282€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :853,23 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :76 791 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-28 791€ (-37.5%)
Marge achat-revente :-2 049€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :390,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 413,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 302,79€
Coût de l'assurance :6 898,50€
Taxe foncière : 717,65€/an
Soit par mois : 59,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Équipements
Vérification et mise aux normes des équipements de cuisine professionnelle
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une vérification des normes
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Équipements
Vérification de l'état des tables et chaises, remplacement si nécessaire
Quantité: 2 salles à manger (~60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais à vérifier pour confort client
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère des chambres
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 875€/m² = 10500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle à manger:3 000€
    Rénovation salle à manger: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation légère salon: 1 salon × 4500€ = 4500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation légère chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 177 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 640 €
Revenus locatifs : +7 177 €
Charges déductibles : -30 640 €
Résultat foncier Année 1 : -23 464 €(Déficit de 23 464 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 640 €/an
Revenus locatifs : +7 177 €
Charges déductibles : -3 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12763.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 177 €30 643 €2 649 €-23 466 €10 700 €12 766 €12 766 €
27 320 €3 572 €2 579 €3 748 €--9 018 €
37 466 €3 500 €2 506 €3 967 €--5 051 €
47 616 €3 424 €2 431 €4 192 €--860 €
57 768 €3 346 €2 353 €4 422 €---
67 923 €3 266 €2 272 €4 658 €---
78 082 €3 182 €2 189 €4 900 €---
88 244 €3 096 €2 103 €5 147 €---
98 408 €3 007 €2 013 €5 401 €---
108 577 €2 915 €1 921 €5 662 €---
118 748 €2 819 €1 826 €5 929 €---
128 923 €2 720 €1 727 €6 203 €---
139 102 €2 618 €1 625 €6 483 €---
149 284 €2 513 €1 519 €6 771 €---
159 469 €2 403 €1 410 €7 066 €---
169 659 €2 290 €1 296 €7 369 €---
179 852 €2 173 €1 179 €7 679 €---
1810 049 €2 052 €1 058 €7 997 €---
1910 250 €1 927 €933 €8 323 €---
2010 455 €1 797 €803 €8 658 €---
2110 664 €1 663 €669 €9 001 €---
2210 877 €1 524 €531 €9 353 €---
2311 095 €1 381 €387 €9 714 €---
2411 317 €1 232 €239 €10 084 €---
2511 543 €1 079 €85 €10 464 €---
TOTAL229 866 €90 143 €38 303 €139 724 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 507 €-3 210 €+4 717 €
2+1 507 €0 €+1 507 €
3+1 507 €0 €+1 507 €
4+1 507 €0 €+1 507 €
5+1 507 €+1 069 €+438 €
6+1 507 €+1 397 €+110 €
7+1 507 €+1 470 €+37 €
8+1 507 €+1 544 €-37 €
9+1 507 €+1 620 €-113 €
10+1 507 €+1 699 €-192 €
11+1 507 €+1 779 €-272 €
12+1 507 €+1 861 €-354 €
13+1 507 €+1 945 €-438 €
14+1 507 €+2 031 €-524 €
15+1 507 €+2 120 €-613 €
16+1 507 €+2 211 €-704 €
17+1 507 €+2 304 €-797 €
18+1 507 €+2 399 €-892 €
19+1 507 €+2 497 €-990 €
20+1 507 €+2 597 €-1 090 €
21+1 507 €+2 700 €-1 193 €
22+1 507 €+2 806 €-1 299 €
23+1 507 €+2 914 €-1 407 €
24+1 507 €+3 025 €-1 518 €
25+1 507 €+3 139 €-1 632 €
Total+37 675 €+41 917 €+-4 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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