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Appartement

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface60m²
Coût Total107 492€
Loyer Annuel9 106€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 165 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre de WC : 1

Votre agence Freedom Immobilier vous présente ce joli appartement T2 de 60 m² en bout d'impasse – Petite copropriété – Béziers (Hérault) Une opportunité idéale pour investir ou s’installer au cœur d’une ville dynamique ! Situé sur la commune de Béziers, dans une impasse, cet appartement de 60 m² se trouve au sein d’un immeuble composé de seulement 2 lots, offrant une gestion simple et peu de charges. Description du bien : Dès l’entrée, vous serez séduit par ses beaux volumes et sa luminosité naturelle. L’appartement est bien agencé et propose des espaces de vie agréables, facilement aménageables selon vos besoins. Les + du bien : • Appartement bien ajouré et lumineux • Volumes confortables • Petite copropriété (2 appartements) • Configuration idéale pour location ou résidence principale Implanté dans une ville vivante et attractive, le bien bénéficie de la proximité des commodités, commerces, transports et services, ce qui en fait un emplacement stratégique pour un investissement locatif. Idéal pour : • Investisseur à la recherche d’un bien accessible avec bon potentiel locatif • Résidence principale (premier achat, pied-à-terre) • Proche des plages (à 20 min)/ à 30 min du Cap d’Agde, 45 min de Montpellier Prix : 68 000 € Un bien avec du potentiel, dans un secteur en mouvement, à découvrir rapidement ! Pour toute question ou visite merci de contacter Mr Sanchez. ssanchez@freedom-immobilier.com Honoraires à la charge du vendeur - https://assets.adaptimmo.com/bareme/34758/bareme.pdf

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.350307, 3.223742
Total : 107 492€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 101 900€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.65€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9106€/an
Fourchette totale : 606€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7271€ - 11403€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :696 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 000 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-20 100€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-17 492€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 222,78€
Coût de l'assurance :9 405,55€
Taxe foncière : 910,58€/an
Soit par mois : 75,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 120€/m² × 15m² = 1800€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture murs et plafonds)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 492 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 895 €
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -36 895 €
Résultat foncier Année 1 : -27 789 €(Déficit de 27 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 895 €/an
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -4 895 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 211 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6389.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 106 €36 899 €3 612 €-27 793 €21 400 €6 393 €6 393 €
29 288 €4 803 €3 516 €4 485 €--1 907 €
39 474 €4 703 €3 417 €4 770 €---
49 663 €4 601 €3 314 €5 062 €---
59 856 €4 495 €3 208 €5 362 €---
610 054 €4 385 €3 098 €5 669 €---
710 255 €4 271 €2 984 €5 984 €---
810 460 €4 154 €2 867 €6 306 €---
910 669 €4 032 €2 745 €6 637 €---
1010 882 €3 906 €2 619 €6 976 €---
1111 100 €3 776 €2 489 €7 324 €---
1211 322 €3 641 €2 354 €7 681 €---
1311 548 €3 502 €2 215 €8 046 €---
1411 779 €3 358 €2 071 €8 422 €---
1512 015 €3 209 €1 922 €8 806 €---
1612 255 €3 054 €1 768 €9 201 €---
1712 500 €2 895 €1 608 €9 606 €---
1812 750 €2 730 €1 443 €10 021 €---
1913 005 €2 559 €1 272 €10 446 €---
2013 265 €2 382 €1 095 €10 883 €---
2113 531 €2 199 €913 €11 331 €---
2213 801 €2 010 €724 €11 791 €---
2314 077 €1 815 €528 €12 263 €---
2414 359 €1 612 €326 €12 747 €---
2514 646 €1 403 €116 €13 243 €---
TOTAL291 663 €116 393 €52 223 €175 270 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 912 €-6 420 €+8 332 €
2+1 912 €0 €+1 912 €
3+1 912 €+859 €+1 053 €
4+1 912 €+1 519 €+393 €
5+1 912 €+1 609 €+303 €
6+1 912 €+1 701 €+211 €
7+1 912 €+1 795 €+117 €
8+1 912 €+1 892 €+20 €
9+1 912 €+1 991 €-79 €
10+1 912 €+2 093 €-181 €
11+1 912 €+2 197 €-285 €
12+1 912 €+2 304 €-392 €
13+1 912 €+2 414 €-502 €
14+1 912 €+2 526 €-614 €
15+1 912 €+2 642 €-730 €
16+1 912 €+2 760 €-848 €
17+1 912 €+2 882 €-970 €
18+1 912 €+3 006 €-1 094 €
19+1 912 €+3 134 €-1 222 €
20+1 912 €+3 265 €-1 353 €
21+1 912 €+3 399 €-1 487 €
22+1 912 €+3 537 €-1 625 €
23+1 912 €+3 679 €-1 767 €
24+1 912 €+3 824 €-1 912 €
25+1 912 €+3 973 €-2 061 €
Total+47 800 €+52 581 €+-4 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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