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Appartement Bagnolet 76.6 m² T-3 à vendre, 229 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleBagnolet (93)
Surface76.6m²
Coût Total315 920€
Loyer Annuel19 387€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1
Prix : 229 000 €
Surface : 76.6 m²
Prix au m² : 2 989,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 pièces, Surface 76,60 m², 2 chambres, 1 salle de bain/eau, Ascenseur, Chauffage collectif, Gaz, Double vitrage, Bâtiment composé de 12 étages, Étage 12

229 000 €

Ville : Bagnolet
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93170
Coordonnées : 48.000000, 2.000000
Total : 315 920€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 68 600€
Valeur du bien : 297 600€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.6m²
Loyer prédit : 21.09€/m²/mois
Fourchette : 16.46€ - 27.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1616€/mois
Loyer annuel estimé : 19387€/an
Fourchette totale : 1261€ - 2069€/mois
Fourchette annuelle : 15134€ - 24834€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 554,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :92,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 646,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 457,21€
Coût de l'assurance :27 643,00€
Taxe foncière : 1 938,66€/an
Soit par mois : 161,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 615,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 808,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 76.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 76.6 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 600 €(896 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 700€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation des 2 chambres: 3000€, Peinture: 1500€, Électricité: 1200€, Parquet: 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 387 €/an
Calcul : 1 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 416 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 920 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 106 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 061 €
Revenus locatifs : +19 387 €
Charges déductibles : -82 061 €
Résultat foncier Année 1 : -62 674 €(Déficit de 62 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 461 €/an
Revenus locatifs : +19 387 €
Charges déductibles : -13 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41274.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 387 €82 071 €10 427 €-62 684 €21 400 €41 284 €41 284 €
219 774 €13 192 €10 147 €6 583 €--34 702 €
320 170 €12 903 €9 859 €7 267 €--27 435 €
420 573 €12 605 €9 561 €7 968 €--19 467 €
520 985 €12 296 €9 252 €8 688 €--10 779 €
621 404 €11 978 €8 933 €9 427 €--1 352 €
721 833 €11 648 €8 603 €10 185 €---
822 269 €11 307 €8 263 €10 962 €---
922 715 €10 954 €7 910 €11 760 €---
1023 169 €10 590 €7 546 €12 579 €---
1123 632 €10 213 €7 169 €13 419 €---
1224 105 €9 824 €6 779 €14 281 €---
1324 587 €9 421 €6 377 €15 166 €---
1425 079 €9 004 €5 960 €16 074 €---
1525 580 €8 574 €5 530 €17 006 €---
1626 092 €8 129 €5 084 €17 963 €---
1726 614 €7 668 €4 624 €18 945 €---
1827 146 €7 193 €4 148 €19 953 €---
1927 689 €6 701 €3 656 €20 988 €---
2028 243 €6 192 €3 147 €22 051 €---
2128 808 €5 666 €2 622 €23 142 €---
2229 384 €5 122 €2 078 €24 262 €---
2329 971 €4 560 €1 515 €25 411 €---
2430 571 €3 979 €934 €26 592 €---
2531 182 €3 378 €333 €27 805 €---
TOTAL620 960 €295 167 €150 457 €325 793 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 071 €-6 420 €+10 491 €
2+4 071 €0 €+4 071 €
3+4 071 €0 €+4 071 €
4+4 071 €0 €+4 071 €
5+4 071 €0 €+4 071 €
6+4 071 €0 €+4 071 €
7+4 071 €+2 650 €+1 421 €
8+4 071 €+3 289 €+782 €
9+4 071 €+3 528 €+543 €
10+4 071 €+3 774 €+297 €
11+4 071 €+4 026 €+45 €
12+4 071 €+4 284 €-213 €
13+4 071 €+4 550 €-479 €
14+4 071 €+4 822 €-751 €
15+4 071 €+5 102 €-1 031 €
16+4 071 €+5 389 €-1 318 €
17+4 071 €+5 684 €-1 613 €
18+4 071 €+5 986 €-1 915 €
19+4 071 €+6 297 €-2 226 €
20+4 071 €+6 615 €-2 544 €
21+4 071 €+6 942 €-2 871 €
22+4 071 €+7 278 €-3 207 €
23+4 071 €+7 623 €-3 552 €
24+4 071 €+7 978 €-3 907 €
25+4 071 €+8 341 €-4 270 €
Total+101 775 €+97 738 €+4 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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