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Maison à vendre

VilleSaint-Paul (19)
Surface180m²
Coût Total203 570€
Loyer Annuel16 897€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 500 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 980,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, calme, Pas de cave

Maison de bourg clé en main de 180m² ,située au cœur de la commune de Saint-Paul, à proximité immédiate de l'école et de toutes les commodités. Cette maison en pierre offre un cadre de vie idéal et calme à la campagne. Elle se compose d'un vaste séjour de 56 m² avec cuisine ouverte et équipée , son poele à granule , 4 chambres ,

Ville : Saint-Paul
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19150
Coordonnées : 45.205584, 1.897355
Total : 203 570€
Prix d'acquisition : 176 500€
Travaux : 12 950€
Valeur du bien : 189 450€
Frais de notaire : 14 120€
Coût estimé : 14 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1408€/mois
Loyer annuel estimé : 16897€/an
Fourchette totale : 1106€ - 1793€/mois
Fourchette annuelle : 13273€ - 21510€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 357,23 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :244 301 €
Prix d'achat :176 500 €
Décote à l'achat :-67 801€ (-27.8%)
Marge achat-revente :40 731€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 067,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 900,30€
Coût de l'assurance :17 812,38€
Taxe foncière : 1 689,69€/an
Soit par mois : 140,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 408,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 208,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :199,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour des installations sanitaires
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 950 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:7 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 875€/m² = 7000€ (incluant la main d'œuvre et les éléments sanitaires)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 897 €/an
Calcul : 1 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 570 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 186 €
Revenus locatifs : +16 897 €
Charges déductibles : -22 186 €
Résultat foncier Année 1 : -5 289 €(Déficit de 5 289 €)
Imputable sur revenu global : 5 289 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 236 €/an
Revenus locatifs : +16 897 €
Charges déductibles : -9 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 661 €/an
Prix d'achat du bien : 176 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 725 €(65% de 176 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 172 €/an
Calcul : 114 725 € × 3,636% = 4 172 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 897 €22 192 €6 840 €-5 295 €5 295 €--
217 235 €9 061 €6 658 €8 174 €---
317 580 €8 873 €6 470 €8 707 €---
417 931 €8 678 €6 276 €9 253 €---
518 290 €8 477 €6 075 €9 813 €---
618 656 €8 269 €5 867 €10 386 €---
719 029 €8 054 €5 652 €10 975 €---
819 409 €7 831 €5 429 €11 578 €---
919 797 €7 601 €5 199 €12 197 €---
1020 193 €7 363 €4 960 €12 831 €---
1120 597 €7 116 €4 714 €13 481 €---
1221 009 €6 861 €4 459 €14 148 €---
1321 429 €6 597 €4 195 €14 832 €---
1421 858 €6 324 €3 922 €15 534 €---
1522 295 €6 042 €3 640 €16 253 €---
1622 741 €5 750 €3 348 €16 991 €---
1723 196 €5 448 €3 045 €17 748 €---
1823 660 €5 135 €2 733 €18 525 €---
1924 133 €4 811 €2 409 €19 322 €---
2024 616 €4 477 €2 075 €20 139 €---
2125 108 €4 131 €1 728 €20 977 €---
2225 610 €3 772 €1 370 €21 838 €---
2326 122 €3 402 €1 000 €22 720 €---
2426 645 €3 019 €616 €23 626 €---
2527 178 €2 622 €220 €24 556 €---
TOTAL541 213 €171 905 €98 900 €369 308 €5 295 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 589 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 548 €-1 589 €+5 137 €
2+3 548 €+2 452 €+1 096 €
3+3 548 €+2 612 €+936 €
4+3 548 €+2 776 €+772 €
5+3 548 €+2 944 €+604 €
6+3 548 €+3 116 €+432 €
7+3 548 €+3 292 €+256 €
8+3 548 €+3 473 €+75 €
9+3 548 €+3 659 €-111 €
10+3 548 €+3 849 €-301 €
11+3 548 €+4 044 €-496 €
12+3 548 €+4 244 €-696 €
13+3 548 €+4 450 €-902 €
14+3 548 €+4 660 €-1 112 €
15+3 548 €+4 876 €-1 328 €
16+3 548 €+5 097 €-1 549 €
17+3 548 €+5 324 €-1 776 €
18+3 548 €+5 557 €-2 009 €
19+3 548 €+5 796 €-2 248 €
20+3 548 €+6 042 €-2 494 €
21+3 548 €+6 293 €-2 745 €
22+3 548 €+6 551 €-3 003 €
23+3 548 €+6 816 €-3 268 €
24+3 548 €+7 088 €-3 540 €
25+3 548 €+7 367 €-3 819 €
Total+88 700 €+110 792 €+-22 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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