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Local commercial 275 m² sur terrain de 1209 m² Chavagne 35310

Bien expiré
VilleChavagne (35)
Surface275
Coût Total449 380
Loyer Annuel33 546
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+157
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 336 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 1 221,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 275 m², 7 pièces

Situé à proximité des grands axes, ce bien rare à la vente offre un emplacement stratégique et de multiples possibilités d'exploitation. Il dispose d'une surface de 275 m2 répartis sur deux niveaux, implanté sur un terrain de 1 209 m2. Le rez-de-chaussée se compose d'une entrée avec bar, d'une salle de restaurant, d'une grande cuisine à équiper, de sanitaires ainsi que d'une cave. À l'étage, vous trouverez trois salles de belles dimensions, un bureau, des sanitaires et une douche. Ce bien, de par son agencement et sa surface, peut accueillir différents projets : restaurant, bar, hôtel, bureaux ou autre activité commerciale. Un terrain indépendant d'environ 1 000 m2, situé à proximité immédiate, offre la possibilité d'aménagements, notamment pour le stationnement. Une belle opportunité pour des professionnels à la recherche d'un lieu polyvalent, bien situé et prêt à être exploité.

Cette annonce référence 318703 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Veronique Joly (Ei) immatriculé au Rsac de Rennes (35000) sous le numéro .

Prix du bien : 336 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chavagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35310
Coordonnées : 48.057280, -1.806800
Total : 449 380
Prix d'acquisition : 336 000
Travaux : 86 500
Valeur du bien : 422 500
Frais de notaire : 26 880
Coût estimé : 26 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 2795€/mois
Loyer annuel estimé : 33546€/an
Fourchette totale : 2319€ - 3370€/mois
Fourchette annuelle : 27826€ - 40441€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 725,9 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :749 623
Prix d'achat :336 000
Décote à l'achat :-413 623 (-55.2%)
Marge achat-revente :300 243€ (40.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :449 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 228,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :131,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 359,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :219 040,94
Coût de l'assurance :39 320,75
Taxe foncière : 3 354,56€/an
Soit par mois : 279,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 795,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 638,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur 275 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à équiper
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon à rafraîchir
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 275 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 500(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:34 000
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre et électroménager)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 800
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 500
    Mise aux normes plomberie: 275 m² × 20€/m² = 5500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chavagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 546 €/an
Calcul : 2 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 449 380 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 573 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 557
Revenus locatifs : +33 546
Charges déductibles : -106 557
Résultat foncier Année 1 : -73 011(Déficit de 73 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 611
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 057 €/an
Revenus locatifs : +33 546
Charges déductibles : -20 057
Résultat foncier Années 2+ : 13 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51611.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 336 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 400(65% de 336 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 942 €/an
Calcul : 218 400 € × 3,636% = 7 942
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 546106 57115 144-73 02621 400 €51 626 €51 626 €
234 21719 67014 74214 547--37 079 €
334 90119 25414 32715 647--21 432 €
435 59918 82413 89716 775--4 657 €
536 31118 38013 45217 931---
637 03717 91912 99219 118---
737 77817 44312 51620 335---
838 53316 95112 02321 583---
939 30416 44111 51422 863---
1040 09015 91410 98624 176---
1140 89215 36810 44125 524---
1241 71014 8049 87626 906---
1342 54414 2209 29228 324---
1443 39513 6158 68829 779---
1544 26312 9908 06331 272---
1645 14812 3437 41632 805---
1746 05111 6746 74734 377---
1846 97210 9826 05435 990---
1947 91110 2655 33837 646---
2048 8709 5244 59739 345---
2149 8478 7573 83041 090---
2250 8447 9643 03642 880---
2351 8617 1432 21644 718---
2452 8986 2941 36646 605---
2553 9565 41548748 541---
TOTAL1 074 476428 726219 041645 75121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 645 751
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 045-6 420+13 465
2+7 0450+7 045
3+7 0450+7 045
4+7 0450+7 045
5+7 045+3 982+3 063
6+7 045+5 735+1 310
7+7 045+6 100+945
8+7 045+6 475+570
9+7 045+6 859+186
10+7 045+7 253-208
11+7 045+7 657-612
12+7 045+8 072-1 027
13+7 045+8 497-1 452
14+7 045+8 934-1 889
15+7 045+9 382-2 337
16+7 045+9 841-2 796
17+7 045+10 313-3 268
18+7 045+10 797-3 752
19+7 045+11 294-4 249
20+7 045+11 804-4 759
21+7 045+12 327-5 282
22+7 045+12 864-5 819
23+7 045+13 415-6 370
24+7 045+13 981-6 936
25+7 045+14 562-7 517
Total+176 125+193 725+-17 600
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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