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Détails du bien

Bien expiré
VilleMasseube (32)
Surface170m²
Coût Total151 000€
Loyer Annuel16 039€
Rentabilité10.62%
Cashflow/mois+413€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au centre du village de Masseube, maison de ville avec un ancien commerce offrant 3 entrées indépendantes La maison de 170m²se compose d’un ancien commerce, de 6 chambres, d’une grande entrée, d’un beau séjour ensoleillé, et d’une salle d’eau et wc séparés Plusieurs aménagements sont possibles : -Un commerce plus un grand appartement avec garage, (9 pièces au total )

  • Ou bien aménager l’immeuble en 3 appartements pour un rapporte locatif. les entrées indépendantes existent déjà. Remise aux normes impérative , toit en bon état, nombreuses possibilités Mérite visite, Visite virtuelle sur demande
Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Total : 151 000€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 59 200€
Valeur du bien : 144 200€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1337€/mois
Loyer annuel estimé : 16039€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1733€/mois
Fourchette annuelle : 12371€ - 20794€/an
Rentabilité brute :10.62%
Fourchette de rentabilité :8.19% - 13.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 877,54€
Coût de l'assurance :13 212,50€
Taxe foncière : 1 603,90€/an
Soit par mois : 133,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 336,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 923,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :412,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des meubles du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 200 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation - Combles:6 800€
    Isolation combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8500€ = 8500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 96 m² × 75€/m² = 7200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 039 €/an
Calcul : 1 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 371 €
Revenus locatifs : +16 039 €
Charges déductibles : -66 371 €
Résultat foncier Année 1 : -50 332 €(Déficit de 50 332 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 932 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 171 €/an
Revenus locatifs : +16 039 €
Charges déductibles : -7 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 868 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28932.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 039 €66 376 €5 044 €-50 337 €21 400 €28 937 €28 937 €
216 360 €7 042 €4 909 €9 318 €--19 619 €
316 687 €6 903 €4 770 €9 784 €--9 835 €
417 021 €6 759 €4 627 €10 262 €---
517 361 €6 611 €4 478 €10 751 €---
617 708 €6 457 €4 324 €11 251 €---
718 063 €6 298 €4 166 €11 765 €---
818 424 €6 133 €4 001 €12 290 €---
918 792 €5 963 €3 831 €12 829 €---
1019 168 €5 788 €3 655 €13 381 €---
1119 551 €5 606 €3 473 €13 946 €---
1219 942 €5 417 €3 285 €14 525 €---
1320 341 €5 223 €3 090 €15 119 €---
1420 748 €5 021 €2 889 €15 727 €---
1521 163 €4 813 €2 681 €16 350 €---
1621 586 €4 598 €2 465 €16 989 €---
1722 018 €4 375 €2 243 €17 643 €---
1822 458 €4 145 €2 012 €18 314 €---
1922 908 €3 906 €1 774 €19 001 €---
2023 366 €3 660 €1 527 €19 706 €---
2123 833 €3 405 €1 272 €20 428 €---
2224 310 €3 141 €1 009 €21 169 €---
2324 796 €2 868 €736 €21 928 €---
2425 292 €2 586 €454 €22 706 €---
2525 798 €2 294 €162 €23 503 €---
TOTAL513 734 €185 388 €72 878 €328 346 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 368 €-6 420 €+9 788 €
2+3 368 €0 €+3 368 €
3+3 368 €0 €+3 368 €
4+3 368 €+128 €+3 240 €
5+3 368 €+3 225 €+143 €
6+3 368 €+3 375 €-7 €
7+3 368 €+3 529 €-161 €
8+3 368 €+3 687 €-319 €
9+3 368 €+3 849 €-481 €
10+3 368 €+4 014 €-646 €
11+3 368 €+4 184 €-816 €
12+3 368 €+4 358 €-990 €
13+3 368 €+4 536 €-1 168 €
14+3 368 €+4 718 €-1 350 €
15+3 368 €+4 905 €-1 537 €
16+3 368 €+5 097 €-1 729 €
17+3 368 €+5 293 €-1 925 €
18+3 368 €+5 494 €-2 126 €
19+3 368 €+5 700 €-2 332 €
20+3 368 €+5 912 €-2 544 €
21+3 368 €+6 129 €-2 761 €
22+3 368 €+6 351 €-2 983 €
23+3 368 €+6 578 €-3 210 €
24+3 368 €+6 812 €-3 444 €
25+3 368 €+7 051 €-3 683 €
Total+84 200 €+98 504 €+-14 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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