Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Grand Hôtel 39m2

VilleCapvern (65)
Surface39m²
Coût Total72 500€
Loyer Annuel4 921€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 282,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement Grand Hôtel 39m2 - Très bel appartement de 39m² à 200m des Thermes, il est situé dans « Le Grand Hôtel », immeuble haussmannien de la fin du XIXème. Entièrement rénové et meublé, situé au 2nd étage avec ascenseur : parquet massif, cheminée en marbre, moulures, dressing, entrée, cuisine indéneuve et équipée... Lumineux et spacieux, idéal pour un investissement locatif pour la cure thermale et résidence secondaire. Place de parking privative. Exposition sud Date de réalisation du diagnostic : Août 2025 Charges prévisionnelles annuelles : 580 € Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 230 €

Ville : Capvern
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.122310, 0.306740
Total : 72 500€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 68 500€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 13.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 410€/mois
Loyer annuel estimé : 4921€/an
Fourchette totale : 331€ - 508€/mois
Fourchette annuelle : 3971€ - 6097€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :965,52 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 655 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+12 345€ (+32.8%)
Marge achat-revente :-34 845€ (-92.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :354,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 374,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 721,21€
Coût de l'assurance :6 162,50€
Taxe foncière : 492,07€/an
Soit par mois : 41,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 48,33€/mois
Soit par an : 580,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 410,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 463,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capvern (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 921 €/an
Calcul : 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 247 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 492 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 159 €
Revenus locatifs : +4 921 €
Charges déductibles : -22 159 €
Résultat foncier Année 1 : -17 238 €(Déficit de 17 238 €)
Imputable sur revenu global : 17 238 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 659 €/an
Revenus locatifs : +4 921 €
Charges déductibles : -3 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 262 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 921 €22 161 €2 342 €-17 240 €17 240 €--
25 019 €3 598 €2 279 €1 421 €---
35 119 €3 532 €2 214 €1 587 €---
45 222 €3 465 €2 146 €1 757 €---
55 326 €3 395 €2 076 €1 931 €---
65 433 €3 323 €2 004 €2 110 €---
75 541 €3 248 €1 930 €2 293 €---
85 652 €3 171 €1 853 €2 481 €---
95 765 €3 092 €1 773 €2 674 €---
105 881 €3 010 €1 691 €2 871 €---
115 998 €2 925 €1 606 €3 074 €---
126 118 €2 837 €1 518 €3 281 €---
136 241 €2 746 €1 428 €3 494 €---
146 365 €2 653 €1 334 €3 713 €---
156 493 €2 556 €1 237 €3 937 €---
166 623 €2 456 €1 137 €4 167 €---
176 755 €2 353 €1 034 €4 402 €---
186 890 €2 246 €927 €4 644 €---
197 028 €2 136 €817 €4 892 €---
207 169 €2 022 €703 €5 147 €---
217 312 €1 904 €585 €5 408 €---
227 458 €1 782 €464 €5 676 €---
237 607 €1 657 €338 €5 950 €---
247 759 €1 527 €208 €6 232 €---
257 915 €1 393 €74 €6 522 €---
TOTAL157 611 €85 185 €33 721 €72 425 €17 240 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 172 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 033 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 033 €-5 172 €+6 205 €
2+1 033 €+426 €+607 €
3+1 033 €+476 €+557 €
4+1 033 €+527 €+506 €
5+1 033 €+579 €+454 €
6+1 033 €+633 €+400 €
7+1 033 €+688 €+345 €
8+1 033 €+744 €+289 €
9+1 033 €+802 €+231 €
10+1 033 €+861 €+172 €
11+1 033 €+922 €+111 €
12+1 033 €+984 €+49 €
13+1 033 €+1 048 €-15 €
14+1 033 €+1 114 €-81 €
15+1 033 €+1 181 €-148 €
16+1 033 €+1 250 €-217 €
17+1 033 €+1 321 €-288 €
18+1 033 €+1 393 €-360 €
19+1 033 €+1 468 €-435 €
20+1 033 €+1 544 €-511 €
21+1 033 €+1 622 €-589 €
22+1 033 €+1 703 €-670 €
23+1 033 €+1 785 €-752 €
24+1 033 €+1 870 €-837 €
25+1 033 €+1 957 €-924 €
Total+25 825 €+21 728 €+4 097 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →