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Appartement à vendre

VilleAlençon (61)
Surface64m²
Coût Total104 780€
Loyer Annuel6 928€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 015,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse

L'agence LAIR Immobilier vous propose cet appartement de 3 pièces disponible à la vente. D'une surface de 64m², il se compose d'une entrée, un séjour, une cuisine aménagée, deux chambres , salle de bains, wc. Il bénéficie également d'une cour privative et d'une place de parking. Chauffage individuel électrique. Copropriété agréable. Actuellement loué 490 € + 86 e (charges: parties communes et eau froide) pour investisseur.

Si vous souhaitez visiter ce bien, vous pouvez joindre l'agence

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.417129, 0.087946
Total : 104 780€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 34 580€
Valeur du bien : 99 580€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6928€/an
Fourchette totale : 430€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5163€ - 9297€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 051,94 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 324 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-2 324€ (-3.5%)
Marge achat-revente :-37 456€ (-55.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 249,04€
Coût de l'assurance :9 168,25€
Taxe foncière : 692,84€/an
Soit par mois : 57,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 86,00€/mois
Soit par an : 1 032,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 577,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture dans les 2 chambres
Quantité: 27 m² (2 chambres)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 580 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres:1 080€
    Peinture murs: 27 m² × 40€/m² = 1080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 928 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 780 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 032 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 272 €
Revenus locatifs : +6 928 €
Charges déductibles : -40 272 €
Résultat foncier Année 1 : -33 344 €(Déficit de 33 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 692 €/an
Revenus locatifs : +6 928 €
Charges déductibles : -5 692 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11943.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 928 €40 275 €3 604 €-33 347 €21 400 €11 947 €11 947 €
27 067 €5 601 €3 509 €1 466 €--10 481 €
37 208 €5 503 €3 411 €1 705 €--8 776 €
47 352 €5 401 €3 310 €1 951 €--6 824 €
57 499 €5 296 €3 205 €2 203 €--4 621 €
67 649 €5 187 €3 096 €2 462 €--2 159 €
77 802 €5 075 €2 983 €2 728 €---
87 959 €4 958 €2 867 €3 000 €---
98 118 €4 837 €2 746 €3 280 €---
108 280 €4 712 €2 621 €3 568 €---
118 446 €4 583 €2 491 €3 863 €---
128 615 €4 449 €2 357 €4 166 €---
138 787 €4 310 €2 219 €4 477 €---
148 963 €4 167 €2 075 €4 796 €---
159 142 €4 018 €1 926 €5 124 €---
169 325 €3 864 €1 772 €5 461 €---
179 511 €3 704 €1 613 €5 807 €---
189 701 €3 539 €1 448 €6 162 €---
199 895 €3 368 €1 277 €6 527 €---
2010 093 €3 192 €1 100 €6 902 €---
2110 295 €3 008 €917 €7 287 €---
2210 501 €2 819 €727 €7 682 €---
2310 711 €2 622 €531 €8 089 €---
2410 925 €2 419 €327 €8 506 €---
2511 144 €2 208 €117 €8 935 €---
TOTAL221 917 €139 118 €52 249 €82 799 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 928 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 455 €-6 420 €+7 875 €
2+1 455 €0 €+1 455 €
3+1 455 €0 €+1 455 €
4+1 455 €0 €+1 455 €
5+1 455 €0 €+1 455 €
6+1 455 €0 €+1 455 €
7+1 455 €+171 €+1 284 €
8+1 455 €+900 €+555 €
9+1 455 €+984 €+471 €
10+1 455 €+1 070 €+385 €
11+1 455 €+1 159 €+296 €
12+1 455 €+1 250 €+205 €
13+1 455 €+1 343 €+112 €
14+1 455 €+1 439 €+16 €
15+1 455 €+1 537 €-82 €
16+1 455 €+1 638 €-183 €
17+1 455 €+1 742 €-287 €
18+1 455 €+1 849 €-394 €
19+1 455 €+1 958 €-503 €
20+1 455 €+2 071 €-616 €
21+1 455 €+2 186 €-731 €
22+1 455 €+2 305 €-850 €
23+1 455 €+2 427 €-972 €
24+1 455 €+2 552 €-1 097 €
25+1 455 €+2 681 €-1 226 €
Total+36 375 €+24 840 €+11 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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