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Détails du bien

VilleAlès (30)
Surface79.09
Coût Total118 430
Loyer Annuel10 002
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 79.09 m²
Prix au m² : 1 201,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE APPARTEMENT T4 À ALÈS Idéalement situé à proximité immédiate du centre-ville et de toutes les commodités accessibles à pied, ce bel appartement traversant bénéficie d'une vue dégagée sur le Gardon et d'un environnement agréable. L'appartement se compose d'un hall d'entrée desservant un salon lumineux ouvrant sur une loggia, une cuisine aménagée et fonctionnelle, trois chambres confortables, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant. Côté stationnement, un véritable atout : l'appartement est vendu avec un garage privatif en sous-sol. La résidence dispose également d'un parking réservé aux résidents, offrant un confort supplémentaire au quotidien. Un bien rare sur le secteur, idéal pour une famille ou un investissement. À découvrir sans tarder ! CENTURY 21 IMPACT IMMOBILIER - TRANSACTION - LOCATION - GESTION - SYNDIC . Agence principale : 18 avenue du Général de Gaulle - 30100 ALES - Agence relais : 647 route d'Alès - 30380 SAINT CHRISTOL LES ALES Bien proposé par Jonathan VAUQUIER EI, agent commercial (RSAC 852323658) - https://www.century21.fr/trouver_agence/agence/14536389103/

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.122821, 4.074791
Total : 118 430
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 15 830
Valeur du bien : 110 830
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.09
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10002€/an
Fourchette totale : 658€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 7891€ - 12679€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 491,26 €/m²
Basé sur :278 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 943
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-22 943 (-19.5%)
Marge achat-revente :-487€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 430
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 627,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 055,68
Coût de l'assurance :10 658,70
Taxe foncière : 1 000,24€/an
Soit par mois : 83,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure normale.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 830(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen pour une cuisine complète de milieu de gamme incluant main d'œuvre).
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen pour une salle de bain complète incluant main d'œuvre).
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€ (incluant main d'œuvre).
  • Salon - Peinture:750
    Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€ (incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 002 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 430 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 830
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 326
Revenus locatifs : +10 002
Charges déductibles : -21 326
Résultat foncier Année 1 : -11 324(Déficit de 11 324 €)
Imputable sur revenu global : 11 324
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 496 €/an
Revenus locatifs : +10 002
Charges déductibles : -5 496
Résultat foncier Années 2+ : 4 506 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 00221 3304 073-11 32811 328 €--
210 2025 3933 9664 809---
310 4065 2823 8565 124---
410 6155 1673 7415 447---
510 8275 0493 6225 778---
611 0434 9263 4996 118---
711 2644 7983 3726 466---
811 4904 6673 2406 823---
911 7194 5303 1047 189---
1011 9544 3892 9627 565---
1112 1934 2432 8167 950---
1212 4374 0912 6658 346---
1312 6853 9342 5088 751---
1412 9393 7722 3459 167---
1513 1983 6042 1779 594---
1613 4623 4302 00310 032---
1713 7313 2501 82310 482---
1814 0063 0631 63610 943---
1914 2862 8701 44311 416---
2014 5722 6701 24311 902---
2114 8632 4631 03612 400---
2215 1602 24882212 912---
2315 4642 02660013 437---
2415 7731 79737013 976---
2516 0881 55913214 530---
TOTAL320 380110 55059 056209 82911 328Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 398
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 829
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 101-3 398+5 499
2+2 101+1 443+658
3+2 101+1 537+564
4+2 101+1 634+467
5+2 101+1 733+368
6+2 101+1 835+266
7+2 101+1 940+161
8+2 101+2 047+54
9+2 101+2 157-56
10+2 101+2 269-168
11+2 101+2 385-284
12+2 101+2 504-403
13+2 101+2 625-524
14+2 101+2 750-649
15+2 101+2 878-777
16+2 101+3 010-909
17+2 101+3 144-1 043
18+2 101+3 283-1 182
19+2 101+3 425-1 324
20+2 101+3 571-1 470
21+2 101+3 720-1 619
22+2 101+3 874-1 773
23+2 101+4 031-1 930
24+2 101+4 193-2 092
25+2 101+4 359-2 258
Total+52 525+62 949+-10 424
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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