Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 118 m²

VilleHeugnes (36)
Surface118m²
Coût Total120 460€
Loyer Annuel8 842€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 474,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 6 pièces principales

Une maison à usage d'habitation comprenant: - une cuisine, une salle à manger, un salon, une salle d'eau, quatres chambres, une salle de bain, deux wc -dépendances -terrain figurant ainsi au cadastre: section AM n5 et 29 pour une contenance de 29a 02ca Honoraires à charge acquéreur : 12%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 179-3019 Date de réalisation du diagnostic : 24/07/2026 Prix hors honoraires : 50 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 282 € et 7 146 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Heugnes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36180
Coordonnées : 47.011730, 1.409804
Total : 120 460€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 59 980€
Valeur du bien : 115 980€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 737€/mois
Loyer annuel estimé : 8842€/an
Fourchette totale : 577€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6925€ - 11289€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 068,13 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 039 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-70 039€ (-55.6%)
Marge achat-revente :5 579€ (4.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,12€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 623,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 561,20€
Coût de l'assurance :9 034,50€
Taxe foncière : 884,16€/an
Soit par mois : 73,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (118 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 980 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 080€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 60€/m² = 7080€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Revêtement de sol: 15 m² × 70€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les postes précédents)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ (inclus dans les postes précédents)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 842 €/an
Calcul : 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 460 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 209 €
Revenus locatifs : +8 842 €
Charges déductibles : -65 209 €
Résultat foncier Année 1 : -56 368 €(Déficit de 56 368 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 968 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 229 €/an
Revenus locatifs : +8 842 €
Charges déductibles : -5 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34967.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 842 €65 213 €3 988 €-56 371 €21 400 €34 971 €34 971 €
29 018 €5 127 €3 881 €3 892 €--31 080 €
39 199 €5 016 €3 771 €4 183 €--26 897 €
49 383 €4 902 €3 657 €4 480 €--22 417 €
59 570 €4 785 €3 539 €4 786 €--17 631 €
69 762 €4 663 €3 417 €5 099 €--12 531 €
79 957 €4 537 €3 291 €5 420 €--7 111 €
810 156 €4 406 €3 161 €5 750 €--1 361 €
910 359 €4 272 €3 026 €6 088 €---
1010 567 €4 132 €2 887 €6 434 €---
1110 778 €3 988 €2 743 €6 790 €---
1210 993 €3 839 €2 594 €7 154 €---
1311 213 €3 685 €2 440 €7 528 €---
1411 438 €3 526 €2 281 €7 911 €---
1511 666 €3 361 €2 116 €8 305 €---
1611 900 €3 191 €1 946 €8 708 €---
1712 138 €3 015 €1 770 €9 123 €---
1812 380 €2 833 €1 588 €9 547 €---
1912 628 €2 645 €1 399 €9 983 €---
2012 881 €2 450 €1 205 €10 430 €---
2113 138 €2 249 €1 003 €10 889 €---
2213 401 €2 041 €795 €11 360 €---
2313 669 €1 826 €580 €11 843 €---
2413 942 €1 603 €358 €12 339 €---
2514 221 €1 373 €128 €12 848 €---
TOTAL283 200 €148 680 €57 561 €134 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 857 €-6 420 €+8 277 €
2+1 857 €0 €+1 857 €
3+1 857 €0 €+1 857 €
4+1 857 €0 €+1 857 €
5+1 857 €0 €+1 857 €
6+1 857 €0 €+1 857 €
7+1 857 €0 €+1 857 €
8+1 857 €0 €+1 857 €
9+1 857 €+1 418 €+439 €
10+1 857 €+1 930 €-73 €
11+1 857 €+2 037 €-180 €
12+1 857 €+2 146 €-289 €
13+1 857 €+2 258 €-401 €
14+1 857 €+2 373 €-516 €
15+1 857 €+2 491 €-634 €
16+1 857 €+2 613 €-756 €
17+1 857 €+2 737 €-880 €
18+1 857 €+2 864 €-1 007 €
19+1 857 €+2 995 €-1 138 €
20+1 857 €+3 129 €-1 272 €
21+1 857 €+3 267 €-1 410 €
22+1 857 €+3 408 €-1 551 €
23+1 857 €+3 553 €-1 696 €
24+1 857 €+3 702 €-1 845 €
25+1 857 €+3 854 €-1 997 €
Total+46 425 €+40 356 €+6 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →