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T4 calme avec terrasse et jardin– Idéal investissement locatif, à rafraîchir

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface124m²
Coût Total204 084€
Loyer Annuel16 583€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 169 800 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 369,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement à rafraîchir, situé dans une petite copropriété de 3 lots.
Aucun couloir commun : chaque logement dispose de son entrée indépendante, offrant calme et intimité. Localisation : 📍 Rue Masse, Orléans – quartier recherché, Informations clés :

  • Surface Carrez : 124 m²
  • Taxe foncière : ~1300 €
  • Charges de copropriété : ~120 €/mois
  • État général : à rafraîchir
  • Menuiseries : double vitrage
  • Chauffage & eau chaude : tout électrique
  • Extérieur : jardin au nord de 150m2 et véranda privative
  • Stationnement : 1 place dans la cours extérieur privative

3 chambres possibilité d'en faire une quatrième

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.926560, 1.893560
Total : 204 084€
Prix d'acquisition : 169 800€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 190 500€
Frais de notaire : 13 584€
Coût estimé : 13 584€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.86€ - 14.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1382€/mois
Loyer annuel estimé : 16583€/an
Fourchette totale : 1099€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 13189€ - 20850€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 084€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :59,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 195,20€
Coût de l'assurance :17 857,35€
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 381,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 292,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 124 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 583 €/an
Calcul : 1 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 084 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 883 €
Revenus locatifs : +16 583 €
Charges déductibles : -30 883 €
Résultat foncier Année 1 : -14 300 €(Déficit de 14 300 €)
Imputable sur revenu global : 14 300 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 183 €/an
Revenus locatifs : +16 583 €
Charges déductibles : -10 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 400 €/an
Prix d'achat du bien : 169 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 370 €(65% de 169 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 013 €/an
Calcul : 110 370 € × 3,636% = 4 013 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 583 €30 890 €6 736 €-14 307 €14 307 €--
216 914 €10 010 €6 555 €6 905 €---
317 253 €9 823 €6 369 €7 430 €---
417 598 €9 630 €6 176 €7 967 €---
517 950 €9 431 €5 977 €8 519 €---
618 309 €9 225 €5 771 €9 084 €---
718 675 €9 012 €5 558 €9 663 €---
819 048 €8 792 €5 338 €10 257 €---
919 429 €8 564 €5 110 €10 865 €---
1019 818 €8 329 €4 874 €11 489 €---
1120 214 €8 085 €4 631 €12 129 €---
1220 619 €7 834 €4 379 €12 785 €---
1321 031 €7 574 €4 119 €13 457 €---
1421 452 €7 305 €3 850 €14 147 €---
1521 881 €7 026 €3 572 €14 854 €---
1622 318 €6 739 €3 284 €15 579 €---
1722 765 €6 441 €2 987 €16 323 €---
1823 220 €6 134 €2 680 €17 086 €---
1923 684 €5 816 €2 362 €17 868 €---
2024 158 €5 488 €2 033 €18 670 €---
2124 641 €5 148 €1 694 €19 493 €---
2225 134 €4 797 €1 342 €20 337 €---
2325 637 €4 433 €979 €21 203 €---
2426 149 €4 058 €603 €22 092 €---
2526 672 €3 670 €215 €23 003 €---
TOTAL531 152 €204 253 €97 195 €326 899 €14 307 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 292 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 482 €-4 292 €+7 774 €
2+3 482 €+2 071 €+1 411 €
3+3 482 €+2 229 €+1 253 €
4+3 482 €+2 390 €+1 092 €
5+3 482 €+2 556 €+926 €
6+3 482 €+2 725 €+757 €
7+3 482 €+2 899 €+583 €
8+3 482 €+3 077 €+405 €
9+3 482 €+3 260 €+222 €
10+3 482 €+3 447 €+35 €
11+3 482 €+3 639 €-157 €
12+3 482 €+3 835 €-353 €
13+3 482 €+4 037 €-555 €
14+3 482 €+4 244 €-762 €
15+3 482 €+4 456 €-974 €
16+3 482 €+4 674 €-1 192 €
17+3 482 €+4 897 €-1 415 €
18+3 482 €+5 126 €-1 644 €
19+3 482 €+5 360 €-1 878 €
20+3 482 €+5 601 €-2 119 €
21+3 482 €+5 848 €-2 366 €
22+3 482 €+6 101 €-2 619 €
23+3 482 €+6 361 €-2 879 €
24+3 482 €+6 627 €-3 145 €
25+3 482 €+6 901 €-3 419 €
Total+87 050 €+98 070 €+-11 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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