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Appartement T2 à vendre - 2 pièces - 76,29 m2 - Draguignan - 83 - PROVENCE-ALPES-COTE-D-AZUR

VilleDraguignan (83)
Surface76.29
Coût Total141 624
Loyer Annuel13 640
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+290
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 800 €
Surface : 76.29 m²
Prix au m² : 1 609,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

RARE A LA VENTE - Rez-de-jardin avec garage en centre ville de DraguignanDécouvrez cet appartement de 76 m² situé à Draguignan, au cœur d'un quartier dynamique et calme. Vous serez séduit par son spacieux séjour de 32 m², baigné de lumière, ouvert sur une cuisine de 11 m², idéal pour partager des moments conviviaux. Une grande chambre de 22 m² et une salle d'eau complètent ce bien au fort potentiel, à personnaliser selon vos envies.Véritable atout dans le secteur, l'appartement bénéficie d'un agréable jardinet ainsi que d'un garage attenant, un confort rare et recherché.Côté emplacement, tout est réuni pour un quotidien pratique et agréable : transports en commun accessibles en quelques minutes à pied, établissements scolaires (de la maternelle au supérieur) à proximité immédiate, ainsi que de nombreux commerces, restaurants et cafés. Les espaces verts tout proches viennent parfaire ce cadre de vie idéal, entre dynamisme urbain et sérénité.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Total : 141 624
Prix d'acquisition : 122 800
Travaux : 9 000
Valeur du bien : 131 800
Frais de notaire : 9 824
Coût estimé : 9 824
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.29
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13640€/an
Fourchette totale : 899€ - 1438€/mois
Fourchette annuelle : 10782€ - 17255€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 12.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 913,04 €/m²
Basé sur :483 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 946
Prix d'achat :122 800
Décote à l'achat :-23 146 (-15.9%)
Marge achat-revente :4 322€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 624
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 872,18
Coût de l'assurance :12 392,10
Taxe foncière : 1 363,97€/an
Soit par mois : 113,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 136,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :290,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76,29 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (32 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 640 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 571 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 624 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 364 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 431
Revenus locatifs : +13 640
Charges déductibles : -15 431
Résultat foncier Année 1 : -1 791(Déficit de 1 791 €)
Imputable sur revenu global : 1 791
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 431 €/an
Revenus locatifs : +13 640
Charges déductibles : -6 431
Résultat foncier Années 2+ : 7 209 €/an
Prix d'achat du bien : 122 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 820(65% de 122 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 903 €/an
Calcul : 79 820 € × 3,636% = 2 903
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 64015 4354 576-1 7961 796 €--
213 9126 3124 4527 601---
314 1916 1844 3248 007---
414 4756 0524 1928 423---
514 7645 9164 0568 848---
615 0595 7753 9159 285---
715 3615 6293 7709 731---
815 6685 4793 61910 189---
915 9815 3233 46410 658---
1016 3015 1633 30311 138---
1116 6274 9973 13711 630---
1216 9594 8262 96612 134---
1317 2984 6492 78912 650---
1417 6444 4662 60613 179---
1517 9974 2772 41713 721---
1618 3574 0812 22214 276---
1718 7243 8802 02014 845---
1819 0993 6711 81215 428---
1919 4813 4561 59616 025---
2019 8703 2331 37416 637---
2120 2683 0031 14417 265---
2220 6732 76690617 907---
2321 0872 52066118 566---
2421 5082 26740719 242---
2521 9392 00514519 934---
TOTAL436 884121 36465 872315 5201 796Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 539
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 520
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 864-539+3 403
2+2 864+2 280+584
3+2 864+2 402+462
4+2 864+2 527+337
5+2 864+2 655+209
6+2 864+2 785+79
7+2 864+2 919-55
8+2 864+3 057-193
9+2 864+3 197-333
10+2 864+3 341-477
11+2 864+3 489-625
12+2 864+3 640-776
13+2 864+3 795-931
14+2 864+3 954-1 090
15+2 864+4 116-1 252
16+2 864+4 283-1 419
17+2 864+4 453-1 589
18+2 864+4 628-1 764
19+2 864+4 808-1 944
20+2 864+4 991-2 127
21+2 864+5 179-2 315
22+2 864+5 372-2 508
23+2 864+5 570-2 706
24+2 864+5 772-2 908
25+2 864+5 980-3 116
Total+71 600+94 656+-23 056
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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