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Maison à vendre

VilleNogent-le-Roi (28)
Surface87m²
Coût Total198 940€
Loyer Annuel11 133€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 597,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 26 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, calme

L'IMMOBILIERE DE MAINTENON vous présente cette jolie maison ancienne des années 20 à rénover sur environ 700 m² de terrain clos et arboré. Elle se compose d'une entrée, une cuisine, un séjour salon avec cheminée , une salle de bains avec wc et baignoire, une chambre. A l'étage deux chambres en enfilade. Tout à l'égout. Cave. Garage. Commerces, écoles à pied REF 2887

Appelez L'IMMOBILIERE DE MAINTENON (6.92 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Nogent-le-Roi
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28210
Coordonnées : 48.634843, 1.527923
Total : 198 940€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 48 820€
Valeur du bien : 187 820€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 12.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11133€/an
Fourchette totale : 767€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 9200€ - 13472€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 985,91 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 774 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-33 774€ (-19.5%)
Marge achat-revente :-26 166€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :971,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 029,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 531,01€
Coût de l'assurance :17 407,25€
Taxe foncière : 1 113,29€/an
Soit par mois : 92,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 927,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 443 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 820 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:5 220€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (inclut meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (inclut baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Roi (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 133 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 051 €
Revenus locatifs : +11 133 €
Charges déductibles : -57 051 €
Résultat foncier Année 1 : -45 918 €(Déficit de 45 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 231 €/an
Revenus locatifs : +11 133 €
Charges déductibles : -8 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24517.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 133 €57 057 €6 427 €-45 924 €21 400 €24 524 €24 524 €
211 356 €8 063 €6 254 €3 292 €--21 232 €
311 583 €7 884 €6 074 €3 699 €--17 533 €
411 814 €7 699 €5 889 €4 116 €--13 417 €
512 051 €7 507 €5 697 €4 544 €--8 874 €
612 292 €7 309 €5 500 €4 982 €--3 891 €
712 537 €7 105 €5 295 €5 433 €---
812 788 €6 893 €5 084 €5 895 €---
913 044 €6 675 €4 866 €6 369 €---
1013 305 €6 450 €4 640 €6 855 €---
1113 571 €6 217 €4 407 €7 354 €---
1213 842 €5 976 €4 166 €7 866 €---
1314 119 €5 727 €3 918 €8 392 €---
1414 402 €5 470 €3 661 €8 931 €---
1514 690 €5 205 €3 395 €9 485 €---
1614 983 €4 930 €3 121 €10 053 €---
1715 283 €4 647 €2 837 €10 636 €---
1815 589 €4 354 €2 545 €11 234 €---
1915 900 €4 052 €2 242 €11 849 €---
2016 219 €3 739 €1 930 €12 479 €---
2116 543 €3 416 €1 607 €13 127 €---
2216 874 €3 082 €1 273 €13 791 €---
2317 211 €2 738 €928 €14 473 €---
2417 555 €2 382 €572 €15 174 €---
2517 907 €2 013 €204 €15 893 €---
TOTAL356 590 €186 590 €92 531 €169 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 338 €-6 420 €+8 758 €
2+2 338 €0 €+2 338 €
3+2 338 €0 €+2 338 €
4+2 338 €0 €+2 338 €
5+2 338 €0 €+2 338 €
6+2 338 €0 €+2 338 €
7+2 338 €+462 €+1 876 €
8+2 338 €+1 768 €+570 €
9+2 338 €+1 911 €+427 €
10+2 338 €+2 057 €+281 €
11+2 338 €+2 206 €+132 €
12+2 338 €+2 360 €-22 €
13+2 338 €+2 518 €-180 €
14+2 338 €+2 679 €-341 €
15+2 338 €+2 845 €-507 €
16+2 338 €+3 016 €-678 €
17+2 338 €+3 191 €-853 €
18+2 338 €+3 370 €-1 032 €
19+2 338 €+3 555 €-1 217 €
20+2 338 €+3 744 €-1 406 €
21+2 338 €+3 938 €-1 600 €
22+2 338 €+4 137 €-1 799 €
23+2 338 €+4 342 €-2 004 €
24+2 338 €+4 552 €-2 214 €
25+2 338 €+4 768 €-2 430 €
Total+58 450 €+51 000 €+7 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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