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Maison à vendre

VillePlouaret (22)
Surface200m²
Coût Total231 300€
Loyer Annuel24 282€
Rentabilité10.50%
Cashflow/mois+596€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Exposition sud-ouest, Pas de cave, Non meublé

En plein bourg de Plouaret, maison de 200 m² en pierre à rénover avec atelier et dépendances. Très gros potentiel, plusieurs projets de rénovation possible. Terrain à l'arrière avec accès voiture. A voir sans tarder.

Cette annonce référence 336094 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier RICHARD GAILLARD (EI) immatriculé au RSAC de SAINT-BRIEUC (22000) sous le numéro 80454899800017.

Prix du bien : 137 500,00 euros Prix du bien hors honoraires : 130 000,00 euros Honoraires TTC : 5,77 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/11/2025 Score DPE : 349 kWhEP/m²/an Score GES : 76 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6930.00 euros et 9450.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Plouaret
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22420
Coordonnées : 48.614584, -3.483527
Total : 231 300€
Prix d'acquisition : 137 500€
Travaux : 82 800€
Valeur du bien : 220 300€
Frais de notaire : 11 000€
Coût estimé : 11 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.12€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2023€/mois
Loyer annuel estimé : 24282€/an
Fourchette totale : 1518€ - 2697€/mois
Fourchette annuelle : 18216€ - 32368€/an
Rentabilité brute :10.50%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 13.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,33 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 666 €
Prix d'achat :137 500 €
Décote à l'achat :-179 166€ (-56.6%)
Marge achat-revente :85 366€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 225,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 082,70€
Coût de l'assurance :20 238,75€
Taxe foncière : 2 428,16€/an
Soit par mois : 202,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 023,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :595,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 349 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et amélioration
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise aux normes
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 800 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:3 000€
    Peinture murs: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plouaret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 023 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 282 €/an
Calcul : 2 023 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 032 €
Revenus locatifs : +24 282 €
Charges déductibles : -94 032 €
Résultat foncier Année 1 : -69 750 €(Déficit de 69 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 232 €/an
Revenus locatifs : +24 282 €
Charges déductibles : -11 232 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48350.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375 €(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 282 €94 039 €8 002 €-69 758 €21 400 €48 358 €48 358 €
224 767 €11 030 €7 792 €13 738 €--34 620 €
325 263 €10 813 €7 575 €14 450 €--20 170 €
425 768 €10 588 €7 350 €15 180 €--4 990 €
526 283 €10 355 €7 117 €15 928 €---
626 809 €10 114 €6 876 €16 695 €---
727 345 €9 864 €6 627 €17 481 €---
827 892 €9 606 €6 368 €18 286 €---
928 450 €9 338 €6 100 €19 112 €---
1029 019 €9 061 €5 823 €19 958 €---
1129 599 €8 774 €5 536 €20 826 €---
1230 191 €8 476 €5 239 €21 715 €---
1330 795 €8 168 €4 931 €22 627 €---
1431 411 €7 850 €4 612 €23 561 €---
1532 039 €7 519 €4 282 €24 520 €---
1632 680 €7 177 €3 940 €25 502 €---
1733 333 €6 823 €3 586 €26 510 €---
1834 000 €6 457 €3 219 €27 543 €---
1934 680 €6 077 €2 839 €28 603 €---
2035 374 €5 684 €2 446 €29 690 €---
2136 081 €5 277 €2 039 €30 805 €---
2236 803 €4 855 €1 617 €31 948 €---
2337 539 €4 418 €1 180 €33 121 €---
2438 290 €3 966 €728 €34 324 €---
2539 055 €3 498 €260 €35 558 €---
TOTAL777 748 €279 826 €116 083 €497 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 497 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 099 €-6 420 €+11 519 €
2+5 099 €0 €+5 099 €
3+5 099 €0 €+5 099 €
4+5 099 €0 €+5 099 €
5+5 099 €+3 282 €+1 817 €
6+5 099 €+5 008 €+91 €
7+5 099 €+5 244 €-145 €
8+5 099 €+5 486 €-387 €
9+5 099 €+5 734 €-635 €
10+5 099 €+5 987 €-888 €
11+5 099 €+6 248 €-1 149 €
12+5 099 €+6 514 €-1 415 €
13+5 099 €+6 788 €-1 689 €
14+5 099 €+7 068 €-1 969 €
15+5 099 €+7 356 €-2 257 €
16+5 099 €+7 651 €-2 552 €
17+5 099 €+7 953 €-2 854 €
18+5 099 €+8 263 €-3 164 €
19+5 099 €+8 581 €-3 482 €
20+5 099 €+8 907 €-3 808 €
21+5 099 €+9 241 €-4 142 €
22+5 099 €+9 584 €-4 485 €
23+5 099 €+9 936 €-4 837 €
24+5 099 €+10 297 €-5 198 €
25+5 099 €+10 667 €-5 568 €
Total+127 475 €+149 377 €+-21 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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