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Maison de ville à vendre

VilleQuimper (29)
Surface129
Coût Total230 902
Loyer Annuel16 847
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 900 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 216,28 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Salon (total 28 m²), 5 chambres, 1 parking: Garage, Exposition sud, Non meublé

iad France - Frédéric Thomas vous propose: Maison des années 1950, non mitoyenne, de 129 m2 avec un grand garage de 37 m2. Au rez-de-chaussée, vous disposerez d'une pièce qui peut faire office de bureau ou de chambre. Au premier étage, vous trouverez une cuisine avec accès au jardin, un séjour lumineux, une salle d'eau, WC. Au deuxième étage : 4 grandes chambres. Le jardin est exposé sud. Dans un quartier proche de la nouvelle salle culturelle et sportive, ligne de bus, commerce de proximité. Travaux à prévoir.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 292 et classe CLIMAT E indice 64. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Frédéric Thomas mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de QUIMPER sous le numéro 393464052, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Quimper
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29000
Coordonnées : 47.987430, -4.067220
Total : 230 902
Prix d'acquisition : 156 900
Travaux : 61 450
Valeur du bien : 218 350
Frais de notaire : 12 552
Coût estimé : 12 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 13.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1404€/mois
Loyer annuel estimé : 16847€/an
Fourchette totale : 1104€ - 1786€/mois
Fourchette annuelle : 13242€ - 21433€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 044,78 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 777
Prix d'achat :156 900
Décote à l'achat :-106 877 (-40.5%)
Marge achat-revente :32 875€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 902
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 127,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 195,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 397,18
Coût de l'assurance :20 203,92
Taxe foncière : 1 684,69€/an
Soit par mois : 140,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 335,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (129 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 450(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 320
    Isolation toiture/combles: 129 m² × 80€/m² = 10320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 680
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 28€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Quimper (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 847 €/an
Calcul : 1 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 902 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 685 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 396
Revenus locatifs : +16 847
Charges déductibles : -71 396
Résultat foncier Année 1 : -54 549(Déficit de 54 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 149
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 946 €/an
Revenus locatifs : +16 847
Charges déductibles : -9 946
Résultat foncier Années 2+ : 6 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33148.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 985(65% de 156 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 709 €/an
Calcul : 101 985 € × 3,636% = 3 709
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 84771 4037 460-54 55621 400 €33 156 €33 156 €
217 1849 7517 2587 432--25 724 €
317 5279 5437 0507 984--17 739 €
417 8789 3286 8358 550--9 189 €
518 2369 1066 6139 130--59 €
618 6008 8766 3839 724---
718 9728 6396 14610 334---
819 3528 3935 90110 958---
919 7398 1405 64711 599---
1020 1347 8785 38612 255---
1120 5367 6085 11512 928---
1220 9477 3294 83613 618---
1321 3667 0404 54714 326---
1421 7936 7424 24915 052---
1522 2296 4343 94115 796---
1622 6746 1153 62216 559---
1723 1275 7863 29317 341---
1823 5905 4462 95318 143---
1924 0615 0952 60218 966---
2024 5434 7322 24019 810---
2125 0344 3581 86520 676---
2225 5343 9701 47721 564---
2326 0453 5701 07722 475---
2426 5663 15766423 409---
2527 0972 73023724 368---
TOTAL539 611231 168107 397308 44221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 442
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 538-6 420+9 958
2+3 5380+3 538
3+3 5380+3 538
4+3 5380+3 538
5+3 5380+3 538
6+3 538+2 900+638
7+3 538+3 100+438
8+3 538+3 287+251
9+3 538+3 480+58
10+3 538+3 677-139
11+3 538+3 878-340
12+3 538+4 086-548
13+3 538+4 298-760
14+3 538+4 515-977
15+3 538+4 739-1 201
16+3 538+4 968-1 430
17+3 538+5 202-1 664
18+3 538+5 443-1 905
19+3 538+5 690-2 152
20+3 538+5 943-2 405
21+3 538+6 203-2 665
22+3 538+6 469-2 931
23+3 538+6 742-3 204
24+3 538+7 023-3 485
25+3 538+7 310-3 772
Total+88 450+92 533+-4 083
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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