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Achat appartement

Bien expiré
VilleTourcoing (59)
Surface129.15m²
Coût Total278 950€
Loyer Annuel17 457€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-503€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 129.15 m²
Prix au m² : 1 780,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Ascenseur, Surface de 129.15 m², Bâtiment de 6 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1930, Au 4ème étage, 2 Salles de bain, 1 Toilette, Cuisine équipée, Salle de séjour, 1 Box, 1 Parking

Appartement T4 situé en centre ville 'Les Arcades' vendu loué jusque Septembre 2026 dont le loyer est de 1023 euros/mois charges comprises, d'une superficie habitable de 129.15 m² comprenant hall, salon et séjour, cuisine équipée, 3 chambres, une salle de bains et une salle d'eau, ascenseur, garage et cave au sous-sol le tout équipé d'un chauffage au fuel collectif. Charges annuelles 4232 euros.

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 50.740770, 3.163260
Total : 278 950€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 30 550€
Valeur du bien : 260 550€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129.15m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1455€/mois
Loyer annuel estimé : 17457€/an
Fourchette totale : 1163€ - 1820€/mois
Fourchette annuelle : 13952€ - 21844€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 378,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :81,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 459,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 630,40€
Coût de l'assurance :24 408,13€
Taxe foncière : 1 745,73€/an
Soit par mois : 145,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 352,67€/mois
Soit par an : 4 232,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 454,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 958,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-503,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace, comme une chaudière à condensation, pour remplacer le chauffage au fuel collectif.
Quantité: 1 système pour 129.15 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement des appareils électroménagers si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 550 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 250€
    Cuisine complète: 10 m² × 650€/m² = 6500€, Électroménager: 750€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Second œuvre général - Électricité:1 300€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 457 €/an
Calcul : 1 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 950 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 746 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 232 €/an
Calcul : 353 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 812 €
Revenus locatifs : +17 457 €
Charges déductibles : -46 812 €
Résultat foncier Année 1 : -29 355 €(Déficit de 29 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 262 €/an
Revenus locatifs : +17 457 €
Charges déductibles : -16 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7955.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 457 €46 821 €9 317 €-29 364 €21 400 €7 964 €7 964 €
217 806 €16 023 €9 069 €1 783 €--6 181 €
318 163 €15 767 €8 813 €2 396 €--3 785 €
418 526 €15 501 €8 547 €3 025 €--760 €
518 896 €15 227 €8 273 €3 670 €---
619 274 €14 943 €7 989 €4 331 €---
719 660 €14 649 €7 695 €5 011 €---
820 053 €14 346 €7 391 €5 707 €---
920 454 €14 031 €7 077 €6 423 €---
1020 863 €13 706 €6 752 €7 157 €---
1121 280 €13 370 €6 416 €7 910 €---
1221 706 €13 023 €6 069 €8 683 €---
1322 140 €12 663 €5 709 €9 477 €---
1422 583 €12 291 €5 337 €10 292 €---
1523 035 €11 906 €4 952 €11 128 €---
1623 495 €11 509 €4 554 €11 987 €---
1723 965 €11 097 €4 143 €12 868 €---
1824 444 €10 671 €3 717 €13 773 €---
1924 933 €10 231 €3 277 €14 702 €---
2025 432 €9 776 €2 822 €15 656 €---
2125 941 €9 305 €2 350 €16 636 €---
2226 459 €8 817 €1 863 €17 642 €---
2326 989 €8 313 €1 359 €18 675 €---
2427 528 €7 792 €838 €19 736 €---
2528 079 €7 253 €299 €20 826 €---
TOTAL559 164 €339 033 €134 630 €220 131 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 666 €-6 420 €+10 086 €
2+3 666 €0 €+3 666 €
3+3 666 €0 €+3 666 €
4+3 666 €0 €+3 666 €
5+3 666 €+873 €+2 793 €
6+3 666 €+1 299 €+2 367 €
7+3 666 €+1 503 €+2 163 €
8+3 666 €+1 712 €+1 954 €
9+3 666 €+1 927 €+1 739 €
10+3 666 €+2 147 €+1 519 €
11+3 666 €+2 373 €+1 293 €
12+3 666 €+2 605 €+1 061 €
13+3 666 €+2 843 €+823 €
14+3 666 €+3 088 €+578 €
15+3 666 €+3 338 €+328 €
16+3 666 €+3 596 €+70 €
17+3 666 €+3 860 €-194 €
18+3 666 €+4 132 €-466 €
19+3 666 €+4 411 €-745 €
20+3 666 €+4 697 €-1 031 €
21+3 666 €+4 991 €-1 325 €
22+3 666 €+5 293 €-1 627 €
23+3 666 €+5 603 €-1 937 €
24+3 666 €+5 921 €-2 255 €
25+3 666 €+6 248 €-2 582 €
Total+91 650 €+66 039 €+25 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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