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Maison - 3 pièce(s) - 281 m²

Bien expiré
VilleTournay (65)
Surface281m²
Coût Total286 880€
Loyer Annuel28 908€
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+683€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 281 m²
Prix au m² : 637,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison de 4 pièces, située dans le village de Tournay, offre un cadre de vie idéal pour une famille ou un couple. D'une surface de 122 mètres carrés, elle comprend une entrée, un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle de bains et un WC. Un espace supplémentaire, tel qu'une grange, peut être aménagé pour créer une suite parentale, ajoutant ainsi une touche de confort supplémentaire.

Les familles apprécieront la proximité immédiate des établissements scolaires, avec une maternelle et un collège accessibles à pied en quelques minutes. Pour les passionnés de sport, un terrain et un gymnase sont également à quelques pas. Ce bien combine harmonieusement vie familiale, travail et loisirs, dans un environnement à la fois calme et pratique. Une occasion unique de vivre dans un village charmant tout en bénéficiant des commodités urbaines à proximité. Prix : 179000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 820.0 € et 1168.0 €, indexées à l'année 2025 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 154

Ville : Tournay
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Total : 286 880€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 93 560€
Valeur du bien : 272 560€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 281m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2409€/mois
Loyer annuel estimé : 28908€/an
Fourchette totale : 1860€ - 3120€/mois
Fourchette annuelle : 22322€ - 37438€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 13.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 304,11 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :366 455 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-187 455€ (-51.2%)
Marge achat-revente :79 575€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 401,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 484,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 433,68€
Coût de l'assurance :25 102,00€
Taxe foncière : 2 890,82€/an
Soit par mois : 240,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 409,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 725,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :683,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 281 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 281 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 560 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 860€
    Isolation toiture/combles: 281 m² × 60€/m² = 16860€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:42 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1200€ = 42000€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 908 €/an
Calcul : 2 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 004 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 714 €
Revenus locatifs : +28 908 €
Charges déductibles : -106 714 €
Résultat foncier Année 1 : -77 806 €(Déficit de 77 806 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 406 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 154 €/an
Revenus locatifs : +28 908 €
Charges déductibles : -13 154 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56406.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 908 €106 723 €9 269 €-77 815 €21 400 €56 415 €56 415 €
229 486 €12 913 €9 018 €16 573 €--39 842 €
330 076 €12 654 €8 759 €17 422 €--22 420 €
430 678 €12 387 €8 492 €18 291 €--4 130 €
531 291 €12 111 €8 216 €19 180 €---
631 917 €11 825 €7 931 €20 091 €---
732 555 €11 531 €7 636 €21 025 €---
833 206 €11 226 €7 331 €21 980 €---
933 871 €10 911 €7 016 €22 959 €---
1034 548 €10 586 €6 691 €23 962 €---
1135 239 €10 250 €6 355 €24 989 €---
1235 944 €9 903 €6 008 €26 041 €---
1336 663 €9 544 €5 649 €27 118 €---
1437 396 €9 174 €5 279 €28 222 €---
1538 144 €8 791 €4 896 €29 353 €---
1638 907 €8 395 €4 500 €30 511 €---
1739 685 €7 987 €4 092 €31 698 €---
1840 478 €7 564 €3 670 €32 914 €---
1941 288 €7 128 €3 233 €34 160 €---
2042 114 €6 677 €2 782 €35 436 €---
2142 956 €6 212 €2 317 €36 744 €---
2243 815 €5 730 €1 836 €38 085 €---
2344 691 €5 233 €1 338 €39 458 €---
2445 585 €4 720 €825 €40 866 €---
2546 497 €4 189 €294 €42 308 €---
TOTAL925 937 €324 366 €133 434 €601 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 601 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 908 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 071 €-6 420 €+12 491 €
2+6 071 €0 €+6 071 €
3+6 071 €0 €+6 071 €
4+6 071 €0 €+6 071 €
5+6 071 €+4 515 €+1 556 €
6+6 071 €+6 027 €+44 €
7+6 071 €+6 307 €-236 €
8+6 071 €+6 594 €-523 €
9+6 071 €+6 888 €-817 €
10+6 071 €+7 189 €-1 118 €
11+6 071 €+7 497 €-1 426 €
12+6 071 €+7 812 €-1 741 €
13+6 071 €+8 135 €-2 064 €
14+6 071 €+8 467 €-2 396 €
15+6 071 €+8 806 €-2 735 €
16+6 071 €+9 153 €-3 082 €
17+6 071 €+9 509 €-3 438 €
18+6 071 €+9 874 €-3 803 €
19+6 071 €+10 248 €-4 177 €
20+6 071 €+10 631 €-4 560 €
21+6 071 €+11 023 €-4 952 €
22+6 071 €+11 425 €-5 354 €
23+6 071 €+11 837 €-5 766 €
24+6 071 €+12 260 €-6 189 €
25+6 071 €+12 692 €-6 621 €
Total+151 775 €+180 471 €+-28 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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