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Maison - 3 pièce(s) - 281 m²

VilleTournay (65)
Surface281
Coût Total286 880
Loyer Annuel28 908
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+683
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 281 m²
Prix au m² : 637,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison de 4 pièces, située dans le village de Tournay, offre un cadre de vie idéal pour une famille ou un couple. D'une surface de 122 mètres carrés, elle comprend une entrée, un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle de bains et un WC. Un espace supplémentaire, tel qu'une grange, peut être aménagé pour créer une suite parentale, ajoutant ainsi une touche de confort supplémentaire.

Les familles apprécieront la proximité immédiate des établissements scolaires, avec une maternelle et un collège accessibles à pied en quelques minutes. Pour les passionnés de sport, un terrain et un gymnase sont également à quelques pas. Ce bien combine harmonieusement vie familiale, travail et loisirs, dans un environnement à la fois calme et pratique. Une occasion unique de vivre dans un village charmant tout en bénéficiant des commodités urbaines à proximité. Prix : 179000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 820.0 € et 1168.0 €, indexées à l'année 2025 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 154

Ville : Tournay
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Total : 286 880
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 93 560
Valeur du bien : 272 560
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 281
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2409€/mois
Loyer annuel estimé : 28908€/an
Fourchette totale : 1860€ - 3120€/mois
Fourchette annuelle : 22322€ - 37438€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 13.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 304,11 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :366 455
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-187 455 (-51.2%)
Marge achat-revente :79 575€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 401,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 484,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 433,68
Coût de l'assurance :25 102,00
Taxe foncière : 2 890,82€/an
Soit par mois : 240,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 409,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 725,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :683,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 281 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 281 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 560(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 860
    Isolation toiture/combles: 281 m² × 60€/m² = 16860€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:42 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1200€ = 42000€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 908 €/an
Calcul : 2 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 880 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 004 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 714
Revenus locatifs : +28 908
Charges déductibles : -106 714
Résultat foncier Année 1 : -77 806(Déficit de 77 806 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 406
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 154 €/an
Revenus locatifs : +28 908
Charges déductibles : -13 154
Résultat foncier Années 2+ : 15 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56406.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 908106 7239 269-77 81521 400 €56 415 €56 415 €
229 48612 9139 01816 573--39 842 €
330 07612 6548 75917 422--22 420 €
430 67812 3878 49218 291--4 130 €
531 29112 1118 21619 180---
631 91711 8257 93120 091---
732 55511 5317 63621 025---
833 20611 2267 33121 980---
933 87110 9117 01622 959---
1034 54810 5866 69123 962---
1135 23910 2506 35524 989---
1235 9449 9036 00826 041---
1336 6639 5445 64927 118---
1437 3969 1745 27928 222---
1538 1448 7914 89629 353---
1638 9078 3954 50030 511---
1739 6857 9874 09231 698---
1840 4787 5643 67032 914---
1941 2887 1283 23334 160---
2042 1146 6772 78235 436---
2142 9566 2122 31736 744---
2243 8155 7301 83638 085---
2344 6915 2331 33839 458---
2445 5854 72082540 866---
2546 4974 18929442 308---
TOTAL925 937324 366133 434601 57121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 601 571
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 908 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 071-6 420+12 491
2+6 0710+6 071
3+6 0710+6 071
4+6 0710+6 071
5+6 071+4 515+1 556
6+6 071+6 027+44
7+6 071+6 307-236
8+6 071+6 594-523
9+6 071+6 888-817
10+6 071+7 189-1 118
11+6 071+7 497-1 426
12+6 071+7 812-1 741
13+6 071+8 135-2 064
14+6 071+8 467-2 396
15+6 071+8 806-2 735
16+6 071+9 153-3 082
17+6 071+9 509-3 438
18+6 071+9 874-3 803
19+6 071+10 248-4 177
20+6 071+10 631-4 560
21+6 071+11 023-4 952
22+6 071+11 425-5 354
23+6 071+11 837-5 766
24+6 071+12 260-6 189
25+6 071+12 692-6 621
Total+151 775+180 471+-28 696
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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