Maison à vendre

Bien expiré

VilleRieux-Minervois (11)

Surface50m²

Coût Total84 420€

Loyer Annuel4 286€

Rentabilité5.08%

Cashflow/mois-126€

Prix : 29 000 €

Surface : 50 m²

Prix au m² : 580 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salon (total 12 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Petite maison sur 3 niveaux à rénover, avec au rez-de-chaussée une entrée, une cuisine, une salle d'eau avec WC et un cellier, au 1er étage un séjour avec une terrasse et au 2ème une chambre, peut être un pied à terre pour les vacances ou une location en meublé.

Ville : Rieux-Minervois

Département : Aude

Région : Occitanie

Code postal : 11160

Coordonnées : 43.272533, 2.593048

Total : 84 420€

Prix d'acquisition : 29 000€

Travaux : 53 100€

Valeur du bien : 82 100€

Frais de notaire : 2 320€

Coût estimé : 2 320€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 50m²

Loyer prédit : 7.14€/m²/mois

Fourchette : 5.28€ - 9.66€/m²/mois

Loyer total estimé : 357€/mois

Loyer annuel estimé : 4286€/an

Fourchette totale : 264€ - 483€/mois

Fourchette annuelle : 3170€ - 5795€/an

Rentabilité brute :5.08%

Fourchette de rentabilité :3.76% - 6.86%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 046,2 €/m²

Basé sur :82 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :52 310 €

Prix d'achat :29 000 €

Décote à l'achat :-23 310€ (-44.6%)

Marge achat-revente :-32 110€ (-61.4%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :84 420€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,72€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.48%

Assurance emprunteur :25,33€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 447,05€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 096,43€

Coût de l'assurance :7 597,80€

Taxe foncière : 428,62€/an

Soit par mois : 35,72€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 357,19€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 482,77€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-125,58€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 50 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation combles

Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée

Quantité: 50 m²

Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rafraîchissement des murs, réfection électricité et revêtement de sol

Quantité: salon complet

Raison: État 2/5 - Salon en très mauvais état

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement important

Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 2/5 - Chambre en très mauvais état

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité générale

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Plomberie générale

Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire

Quantité: 50 m de tuyauterie

Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 100 €(1 062 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:4 000€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Isolation:3 000€
Isolation combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Salon:6 000€
Rénovation complète salon: 1 salon complet × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:7 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres:2 400€
Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Électricité générale:1 200€
Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Plomberie générale:6 000€
Vérification tuyauterie: 50 m × 120€/m = 6000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rieux-Minervois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 357 €/mois

Revenus locatifs annuels : 4 286 €/an

Calcul : 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 901 €/an

Base de calcul : Emprunt de 84 420 € à 3.48% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 304 €/an

Calcul : 25 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 100 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 733 €

Revenus locatifs : +4 286 €

Charges déductibles : -56 733 €

Résultat foncier Année 1 : -52 447 €(Déficit de 52 447 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 31 047 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 633 €/an

Revenus locatifs : +4 286 €

Charges déductibles : -3 633 €

Résultat foncier Années 2+ : 653 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31047.19 € reporté.

Prix d'achat du bien : 29 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 685 €/an

Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	4 286 €	56 736 €	2 904 €	-52 450 €	21 400 €	31 050 €	31 050 €
2	4 372 €	3 560 €	2 827 €	812 €	-	-	30 238 €
3	4 459 €	3 481 €	2 748 €	978 €	-	-	29 259 €
4	4 549 €	3 399 €	2 667 €	1 149 €	-	-	28 110 €
5	4 640 €	3 315 €	2 582 €	1 325 €	-	-	26 785 €
6	4 732 €	3 227 €	2 494 €	1 505 €	-	-	25 279 €
7	4 827 €	3 136 €	2 404 €	1 691 €	-	-	23 589 €
8	4 924 €	3 042 €	2 310 €	1 881 €	-	-	21 707 €
9	5 022 €	2 945 €	2 212 €	2 077 €	-	-	19 630 €
10	5 122 €	2 844 €	2 112 €	2 278 €	-	-	17 352 €
11	5 225 €	2 740 €	2 007 €	2 485 €	-	-	14 867 €
12	5 329 €	2 632 €	1 899 €	2 697 €	-	-	-
13	5 436 €	2 520 €	1 788 €	2 916 €	-	-	-
14	5 545 €	2 404 €	1 672 €	3 140 €	-	-	-
15	5 656 €	2 285 €	1 552 €	3 371 €	-	-	-
16	5 769 €	2 160 €	1 428 €	3 608 €	-	-	-
17	5 884 €	2 032 €	1 300 €	3 852 €	-	-	-
18	6 002 €	1 899 €	1 167 €	4 103 €	-	-	-
19	6 122 €	1 761 €	1 029 €	4 360 €	-	-	-
20	6 244 €	1 619 €	886 €	4 625 €	-	-	-
21	6 369 €	1 471 €	739 €	4 898 €	-	-	-
22	6 496 €	1 318 €	586 €	5 178 €	-	-	-
23	6 626 €	1 160 €	428 €	5 466 €	-	-	-
24	6 759 €	996 €	264 €	5 763 €	-	-	-
25	6 894 €	827 €	94 €	6 067 €	-	-	-
TOTAL	137 289 €	113 510 €	42 096 €	23 779 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 23 779 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 286 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+900 €	-6 420 €	+7 320 €
2	+900 €	0 €	+900 €
3	+900 €	0 €	+900 €
4	+900 €	0 €	+900 €
5	+900 €	0 €	+900 €
6	+900 €	0 €	+900 €
7	+900 €	0 €	+900 €
8	+900 €	0 €	+900 €
9	+900 €	0 €	+900 €
10	+900 €	0 €	+900 €
11	+900 €	0 €	+900 €
12	+900 €	+809 €	+91 €
13	+900 €	+875 €	+25 €
14	+900 €	+942 €	-42 €
15	+900 €	+1 011 €	-111 €
16	+900 €	+1 082 €	-182 €
17	+900 €	+1 156 €	-256 €
18	+900 €	+1 231 €	-331 €
19	+900 €	+1 308 €	-408 €
20	+900 €	+1 388 €	-488 €
21	+900 €	+1 469 €	-569 €
22	+900 €	+1 553 €	-653 €
23	+900 €	+1 640 €	-740 €
24	+900 €	+1 729 €	-829 €
25	+900 €	+1 820 €	-920 €
Total	+22 500 €	+11 594 €	+10 906 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour