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MAISON DE CAMPAGNE AVEC TRES JOLIE VUE DANS LE MORVAN

Bien expiré
VilleCervon (58)
Surface85m²
Coût Total111 100€
Loyer Annuel7 083€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 588,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Sur les premiers contreforts du Morvan, dans une voie sans issue d'un hameau, vous bénéficierez d'une grande tranquilité dans cette maison de campagne à rénover. La vue sur la campagne environnante est très belle. La maison se compose d'un sas d'entrée, d'une salle de séjour, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'un wc, de 2 chambres et d'un grenier aménageable. Un grand garage vous permettra de garer aisément voitures et matériels et vous profiterez au dessus d'une agréable petite terrasse à aménager vous permettant de profiter du paysage. Tous commerces à moins de 10 minutes. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disposnibles sur www.georisques.gouv.fr - https://www.hulot-immobilier.com/agence-immobiliere-morvan/

Ville : Cervon
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58800
Coordonnées : 47.238273, 3.791194
Total : 111 100€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 107 100€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7083€/an
Fourchette totale : 452€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5425€ - 9249€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :524,79 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :44 607 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+5 393€ (+12.1%)
Marge achat-revente :-66 493€ (-149.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 576,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 204,19€
Coût de l'assurance :9 721,25€
Taxe foncière : 708,35€/an
Soit par mois : 59,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture et mise aux normes électricité dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour conformité et confort
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 100€
    Isolation combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant peinture et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cervon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 083 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 816 €
Revenus locatifs : +7 083 €
Charges déductibles : -61 816 €
Résultat foncier Année 1 : -54 733 €(Déficit de 54 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 716 €/an
Revenus locatifs : +7 083 €
Charges déductibles : -4 716 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33332.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 083 €61 820 €3 623 €-54 736 €21 400 €33 336 €33 336 €
27 225 €4 622 €3 525 €2 603 €--30 733 €
37 370 €4 522 €3 424 €2 848 €--27 885 €
47 517 €4 417 €3 320 €3 100 €--24 786 €
57 667 €4 310 €3 213 €3 358 €--21 428 €
67 821 €4 199 €3 101 €3 622 €--17 806 €
77 977 €4 084 €2 986 €3 894 €--13 912 €
88 137 €3 965 €2 868 €4 172 €--9 741 €
98 299 €3 842 €2 745 €4 457 €--5 283 €
108 465 €3 715 €2 618 €4 750 €--533 €
118 635 €3 584 €2 487 €5 051 €---
128 807 €3 448 €2 351 €5 359 €---
138 984 €3 308 €2 211 €5 675 €---
149 163 €3 164 €2 066 €6 000 €---
159 346 €3 014 €1 917 €6 332 €---
169 533 €2 859 €1 762 €6 674 €---
179 724 €2 700 €1 602 €7 024 €---
189 919 €2 534 €1 437 €7 384 €---
1910 117 €2 364 €1 267 €7 753 €---
2010 319 €2 187 €1 090 €8 132 €---
2110 526 €2 005 €908 €8 521 €---
2210 736 €1 817 €719 €8 920 €---
2310 951 €1 622 €525 €9 329 €---
2411 170 €1 420 €323 €9 749 €---
2511 393 €1 212 €115 €10 181 €---
TOTAL226 885 €136 734 €52 204 €90 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488 €-6 420 €+7 908 €
2+1 488 €0 €+1 488 €
3+1 488 €0 €+1 488 €
4+1 488 €0 €+1 488 €
5+1 488 €0 €+1 488 €
6+1 488 €0 €+1 488 €
7+1 488 €0 €+1 488 €
8+1 488 €0 €+1 488 €
9+1 488 €0 €+1 488 €
10+1 488 €0 €+1 488 €
11+1 488 €+1 355 €+133 €
12+1 488 €+1 608 €-120 €
13+1 488 €+1 703 €-215 €
14+1 488 €+1 800 €-312 €
15+1 488 €+1 900 €-412 €
16+1 488 €+2 002 €-514 €
17+1 488 €+2 107 €-619 €
18+1 488 €+2 215 €-727 €
19+1 488 €+2 326 €-838 €
20+1 488 €+2 440 €-952 €
21+1 488 €+2 556 €-1 068 €
22+1 488 €+2 676 €-1 188 €
23+1 488 €+2 799 €-1 311 €
24+1 488 €+2 925 €-1 437 €
25+1 488 €+3 054 €-1 566 €
Total+37 200 €+27 045 €+10 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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