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Maison à vendre

VilleExoudun (79)
Surface158m²
Coût Total194 808€
Loyer Annuel12 806€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 820,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Pas de cave

À Exoudun, maison à réinventer, offrant un beau potentiel. Au rez-de-chaussée : séjour, cuisine, salle de bain et cave, chauffés par un poêle. À l'étage : trois chambres et un grenier à imaginer. Dépendances à rénover, grand jardin arboré : un écrin de nature propice aux projets et à la quiétude.

Ville : Exoudun
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.336575, -0.068563
Total : 194 808€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 54 840€
Valeur du bien : 184 440€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.20€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12806€/an
Fourchette totale : 822€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 9862€ - 16630€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :686,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 431 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :+21 169€ (+19.5%)
Marge achat-revente :-86 377€ (-79.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 808€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 006,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 609,13€
Coût de l'assurance :16 558,68€
Taxe foncière : 1 280,63€/an
Soit par mois : 106,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 067,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le poêle actuel
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 840 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 140€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 80€/m² = 12640€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 400€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 806 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 808 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 281 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 071 €
Revenus locatifs : +12 806 €
Charges déductibles : -63 071 €
Résultat foncier Année 1 : -50 264 €(Déficit de 50 264 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 864 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 231 €/an
Revenus locatifs : +12 806 €
Charges déductibles : -8 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28864.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 806 €63 077 €6 294 €-50 271 €21 400 €28 871 €28 871 €
213 062 €8 067 €6 124 €4 996 €--23 875 €
313 324 €7 891 €5 948 €5 433 €--18 442 €
413 590 €7 710 €5 767 €5 881 €--12 562 €
513 862 €7 522 €5 579 €6 340 €--6 222 €
614 139 €7 328 €5 385 €6 811 €---
714 422 €7 128 €5 185 €7 294 €---
814 710 €6 921 €4 978 €7 789 €---
915 005 €6 707 €4 765 €8 297 €---
1015 305 €6 487 €4 544 €8 818 €---
1115 611 €6 259 €4 316 €9 352 €---
1215 923 €6 023 €4 080 €9 900 €---
1316 242 €5 779 €3 836 €10 462 €---
1416 566 €5 528 €3 585 €11 039 €---
1516 898 €5 268 €3 325 €11 630 €---
1617 236 €4 999 €3 056 €12 237 €---
1717 580 €4 722 €2 779 €12 859 €---
1817 932 €4 435 €2 492 €13 497 €---
1918 291 €4 139 €2 196 €14 152 €---
2018 656 €3 832 €1 889 €14 824 €---
2119 030 €3 516 €1 573 €15 513 €---
2219 410 €3 189 €1 246 €16 221 €---
2319 798 €2 852 €909 €16 946 €---
2420 194 €2 503 €560 €17 691 €---
2520 598 €2 143 €200 €18 456 €---
TOTAL410 190 €194 024 €90 609 €216 167 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 689 €-6 420 €+9 109 €
2+2 689 €0 €+2 689 €
3+2 689 €0 €+2 689 €
4+2 689 €0 €+2 689 €
5+2 689 €0 €+2 689 €
6+2 689 €+177 €+2 512 €
7+2 689 €+2 188 €+501 €
8+2 689 €+2 337 €+352 €
9+2 689 €+2 489 €+200 €
10+2 689 €+2 645 €+44 €
11+2 689 €+2 806 €-117 €
12+2 689 €+2 970 €-281 €
13+2 689 €+3 139 €-450 €
14+2 689 €+3 312 €-623 €
15+2 689 €+3 489 €-800 €
16+2 689 €+3 671 €-982 €
17+2 689 €+3 858 €-1 169 €
18+2 689 €+4 049 €-1 360 €
19+2 689 €+4 246 €-1 557 €
20+2 689 €+4 447 €-1 758 €
21+2 689 €+4 654 €-1 965 €
22+2 689 €+4 866 €-2 177 €
23+2 689 €+5 084 €-2 395 €
24+2 689 €+5 307 €-2 618 €
25+2 689 €+5 537 €-2 848 €
Total+67 225 €+64 850 €+2 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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