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Appartement 2 pièces 52 m²

VilleBergerac (24)
Surface52m²
Coût Total92 740€
Loyer Annuel8 031€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 326,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 52 m²

Référence 5867OD. NESTENN Bergerac vous propose cet agréable appartement T2 d'environ 52 m², situé en rez-de-chaussée d'une résidence avec ascenseur, à proximité immédiate de toutes les commodités du centre-ville de Bergerac.

Joliment agencé, il offre un salon lumineux, une cuisine indépendante, une chambre, une salle d'eau ainsi qu'un cellier.

Son véritable atout : un grand balcon d'angle, idéal pour profiter d'un agréable espace extérieur en coeur de ville.

Un garage de 18 m² ainsi qu'une place de stationnement extérieure complètent ce bien.

Une combinaison particulièrement recherchée et rarement disponible en centre-ville : rez-de-chaussée, extérieur, garage et stationnement, le tout à quelques pas des commerces et services.

Surface : 52 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/05/2026

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 090 € et 1 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.858402, 0.469075
Total : 92 740€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 18 220€
Valeur du bien : 87 220€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 12.87€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 16.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8031€/an
Fourchette totale : 535€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 6418€ - 10050€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,83 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 931 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-931€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-22 809€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 315,34€
Coût de l'assurance :8 114,75€
Taxe foncière : 803,13€/an
Soit par mois : 66,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 669,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 38 m² (20 m² + 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 220 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 720€
    Douche complète: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs 6 m²: 6 × 60€/m² = 360€, Carrelage sol 6 m²: 6 × 60€/m² = 360€, Main d'œuvre: 3200€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs 12 m²: 12 × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 900€
    Peinture murs 38 m²: 38 × 50€/m² = 1900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 031 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 740 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 415 €
Revenus locatifs : +8 031 €
Charges déductibles : -22 415 €
Résultat foncier Année 1 : -14 383 €(Déficit de 14 383 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 683 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 195 €/an
Revenus locatifs : +8 031 €
Charges déductibles : -4 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3683.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 031 €22 418 €3 070 €-14 386 €10 700 €3 686 €3 686 €
28 192 €4 116 €2 988 €4 076 €---
38 356 €4 031 €2 903 €4 325 €---
48 523 €3 943 €2 815 €4 580 €---
58 693 €3 852 €2 725 €4 841 €---
68 867 €3 758 €2 631 €5 109 €---
79 045 €3 661 €2 534 €5 383 €---
89 225 €3 561 €2 433 €5 664 €---
99 410 €3 457 €2 330 €5 952 €---
109 598 €3 350 €2 223 €6 248 €---
119 790 €3 239 €2 112 €6 551 €---
129 986 €3 125 €1 997 €6 861 €---
1310 186 €3 006 €1 878 €7 179 €---
1410 389 €2 884 €1 756 €7 506 €---
1510 597 €2 757 €1 629 €7 840 €---
1610 809 €2 626 €1 498 €8 183 €---
1711 025 €2 490 €1 362 €8 535 €---
1811 246 €2 350 €1 222 €8 896 €---
1911 471 €2 205 €1 077 €9 266 €---
2011 700 €2 055 €927 €9 645 €---
2111 934 €1 900 €773 €10 034 €---
2212 173 €1 740 €612 €10 433 €---
2312 416 €1 574 €447 €10 842 €---
2412 665 €1 403 €275 €11 261 €---
2512 918 €1 226 €98 €11 692 €---
TOTAL257 244 €90 728 €44 315 €166 516 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 516 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 687 €-3 210 €+4 897 €
2+1 687 €+117 €+1 570 €
3+1 687 €+1 297 €+390 €
4+1 687 €+1 374 €+313 €
5+1 687 €+1 452 €+235 €
6+1 687 €+1 533 €+154 €
7+1 687 €+1 615 €+72 €
8+1 687 €+1 699 €-12 €
9+1 687 €+1 786 €-99 €
10+1 687 €+1 874 €-187 €
11+1 687 €+1 965 €-278 €
12+1 687 €+2 058 €-371 €
13+1 687 €+2 154 €-467 €
14+1 687 €+2 252 €-565 €
15+1 687 €+2 352 €-665 €
16+1 687 €+2 455 €-768 €
17+1 687 €+2 561 €-874 €
18+1 687 €+2 669 €-982 €
19+1 687 €+2 780 €-1 093 €
20+1 687 €+2 893 €-1 206 €
21+1 687 €+3 010 €-1 323 €
22+1 687 €+3 130 €-1 443 €
23+1 687 €+3 253 €-1 566 €
24+1 687 €+3 378 €-1 691 €
25+1 687 €+3 508 €-1 821 €
Total+42 175 €+49 955 €+-7 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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