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Maison de ville à MEYMAC en Corrèze

Bien expiré
VilleMeymac (19)
Surface300m²
Coût Total316 320€
Loyer Annuel22 797€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 706,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3

IMMODU19.FR/ Cette maison de ville en pierres située en centre bourg est composée de deux parties distincte : Une première partie 'professionelle' en rez-de-chaussée avec une belle librairie, une pièce de stockage, un wc et un accès indépendant au garage. A l'étage une cuisine, une chambre, une pièce d'eau et un salon. Au deuxiéme étage trois chambres. Ce bien vous permettra d'allier projet professionel et personnel. L'mmeuble est en vente au prix de 212000 EUR FAI, REPARTIT COMME SUIT : l'immeuble à 180 200 EUR et le fond de commerce à 31 800 EUR. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.immodu19.fr/i/redac/honoraires?honofor=10

Ville : Meymac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19250
Coordonnées : 45.537981, 2.150513
Total : 316 320€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 87 360€
Valeur du bien : 299 360€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1900€/mois
Loyer annuel estimé : 22797€/an
Fourchette totale : 1497€ - 2410€/mois
Fourchette annuelle : 17970€ - 28922€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 226,53 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :367 960 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-155 960€ (-42.4%)
Marge achat-revente :51 640€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :316 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 544,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :92,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 637,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 126,81€
Coût de l'assurance :27 678,00€
Taxe foncière : 2 279,72€/an
Soit par mois : 189,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 899,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 827,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 360 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 80€/m² = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 500€
    Remplacement fenêtres: 37 fenêtres × 500€ = 18500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meymac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 797 €/an
Calcul : 1 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 316 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 107 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 957 €
Revenus locatifs : +22 797 €
Charges déductibles : -100 957 €
Résultat foncier Année 1 : -78 159 €(Déficit de 78 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 597 €/an
Revenus locatifs : +22 797 €
Charges déductibles : -13 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56759.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 797 €100 967 €10 220 €-78 169 €21 400 €56 769 €56 769 €
223 253 €13 330 €9 944 €9 923 €--46 847 €
323 718 €13 045 €9 658 €10 673 €--36 174 €
424 193 €12 750 €9 364 €11 442 €--24 731 €
524 676 €12 446 €9 059 €12 231 €--12 501 €
625 170 €12 131 €8 744 €13 039 €---
725 673 €11 806 €8 419 €13 867 €---
826 187 €11 470 €8 083 €14 717 €---
926 711 €11 123 €7 736 €15 587 €---
1027 245 €10 765 €7 378 €16 480 €---
1127 790 €10 394 €7 007 €17 395 €---
1228 346 €10 011 €6 625 €18 334 €---
1328 912 €9 616 €6 229 €19 296 €---
1429 491 €9 207 €5 821 €20 283 €---
1530 080 €8 785 €5 398 €21 295 €---
1630 682 €8 349 €4 962 €22 333 €---
1731 296 €7 899 €4 512 €23 397 €---
1831 922 €7 433 €4 046 €24 489 €---
1932 560 €6 952 €3 565 €25 608 €---
2033 211 €6 455 €3 068 €26 756 €---
2133 876 €5 941 €2 554 €27 934 €---
2234 553 €5 411 €2 024 €29 142 €---
2335 244 €4 863 €1 476 €30 381 €---
2435 949 €4 296 €909 €31 653 €---
2536 668 €3 711 €324 €32 957 €---
TOTAL730 203 €319 158 €147 127 €411 045 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 787 €-6 420 €+11 207 €
2+4 787 €0 €+4 787 €
3+4 787 €0 €+4 787 €
4+4 787 €0 €+4 787 €
5+4 787 €0 €+4 787 €
6+4 787 €+161 €+4 626 €
7+4 787 €+4 160 €+627 €
8+4 787 €+4 415 €+372 €
9+4 787 €+4 676 €+111 €
10+4 787 €+4 944 €-157 €
11+4 787 €+5 219 €-432 €
12+4 787 €+5 500 €-713 €
13+4 787 €+5 789 €-1 002 €
14+4 787 €+6 085 €-1 298 €
15+4 787 €+6 389 €-1 602 €
16+4 787 €+6 700 €-1 913 €
17+4 787 €+7 019 €-2 232 €
18+4 787 €+7 347 €-2 560 €
19+4 787 €+7 682 €-2 895 €
20+4 787 €+8 027 €-3 240 €
21+4 787 €+8 380 €-3 593 €
22+4 787 €+8 743 €-3 956 €
23+4 787 €+9 114 €-4 327 €
24+4 787 €+9 496 €-4 709 €
25+4 787 €+9 887 €-5 100 €
Total+119 675 €+123 313 €+-3 638 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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