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Maison à vendre

VilleChars (95)
Surface152m²
Coût Total334 690€
Loyer Annuel27 188€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 255 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 677,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison comprenant au RDC : une entrée, sejour-salle à manger avec cuisine ouverte, une chambre avec salle d'eau, WC et salle de bain A l'étage : pièce palière, 2 chambres et WC En souplex : 1 chambre et 1 salle de jeux. Une cour intérieure, chaufferie, cave et un atelier. Poêle à bois Chauffage au gaz

Ville : Chars
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95750
Coordonnées : 49.157630, 1.934450
Total : 334 690€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 59 290€
Valeur du bien : 314 290€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 17.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2266€/mois
Loyer annuel estimé : 27188€/an
Fourchette totale : 1905€ - 2694€/mois
Fourchette annuelle : 22866€ - 32326€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 685,48 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :408 193 €
Prix d'achat :255 000 €
Décote à l'achat :-153 193€ (-37.5%)
Marge achat-revente :73 503€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 634,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :94,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 729,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 671,07€
Coût de l'assurance :28 448,65€
Taxe foncière : 2 718,77€/an
Soit par mois : 226,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 265,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 955,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :309,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 290 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 660€
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 80€/m² = 12160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 900€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol en parquet flottant:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 940€
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:950€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chars (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 266 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 188 €/an
Calcul : 2 266 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 690 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 138 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 949 €
Revenus locatifs : +27 188 €
Charges déductibles : -73 949 €
Résultat foncier Année 1 : -46 762 €(Déficit de 46 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 659 €/an
Revenus locatifs : +27 188 €
Charges déductibles : -14 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25361.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 188 €73 960 €10 813 €-46 772 €21 400 €25 372 €25 372 €
227 731 €14 378 €10 521 €13 354 €--12 019 €
328 286 €14 076 €10 219 €14 210 €---
428 852 €13 764 €9 907 €15 088 €---
529 429 €13 442 €9 585 €15 987 €---
630 017 €13 109 €9 252 €16 908 €---
730 618 €12 765 €8 908 €17 853 €---
831 230 €12 410 €8 553 €18 821 €---
931 855 €12 042 €8 186 €19 812 €---
1032 492 €11 663 €7 806 €20 829 €---
1133 142 €11 271 €7 414 €21 871 €---
1233 804 €10 866 €7 009 €22 938 €---
1334 481 €10 448 €6 591 €24 033 €---
1435 170 €10 015 €6 159 €25 155 €---
1535 874 €9 569 €5 712 €26 305 €---
1636 591 €9 107 €5 250 €27 484 €---
1737 323 €8 630 €4 774 €28 692 €---
1838 069 €8 138 €4 281 €29 932 €---
1938 831 €7 629 €3 772 €31 202 €---
2039 607 €7 103 €3 246 €32 504 €---
2140 399 €6 560 €2 703 €33 840 €---
2241 207 €5 998 €2 141 €35 209 €---
2342 032 €5 418 €1 561 €36 613 €---
2442 872 €4 819 €962 €38 053 €---
2543 730 €4 200 €343 €39 530 €---
TOTAL870 830 €311 379 €155 671 €559 451 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 559 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 709 €-6 420 €+12 129 €
2+5 709 €0 €+5 709 €
3+5 709 €+657 €+5 052 €
4+5 709 €+4 526 €+1 183 €
5+5 709 €+4 796 €+913 €
6+5 709 €+5 073 €+636 €
7+5 709 €+5 356 €+353 €
8+5 709 €+5 646 €+63 €
9+5 709 €+5 944 €-235 €
10+5 709 €+6 249 €-540 €
11+5 709 €+6 561 €-852 €
12+5 709 €+6 882 €-1 173 €
13+5 709 €+7 210 €-1 501 €
14+5 709 €+7 546 €-1 837 €
15+5 709 €+7 891 €-2 182 €
16+5 709 €+8 245 €-2 536 €
17+5 709 €+8 608 €-2 899 €
18+5 709 €+8 979 €-3 270 €
19+5 709 €+9 361 €-3 652 €
20+5 709 €+9 751 €-4 042 €
21+5 709 €+10 152 €-4 443 €
22+5 709 €+10 563 €-4 854 €
23+5 709 €+10 984 €-5 275 €
24+5 709 €+11 416 €-5 707 €
25+5 709 €+11 859 €-6 150 €
Total+142 725 €+167 835 €+-25 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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