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Maison 5 pièces 163 m²

Bien expiré
VillePuylaroque (82)
Surface163m²
Coût Total198 593€
Loyer Annuel16 249€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 568 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 721,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 163 m² - Maison en pierre de 5 pièces principales

Dans le charmant village de Puylaroque, belle maison rénovée en pierre donnant sur une place offrant un beau panorama sur les vallons du Quercy caussadais. Le bien est composée d'une cuisine aménagée, 2 salons, salle à manger, 2 chambres, salle d'eau avec wc. A voir absolument Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.88%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 346-5299I Date de réalisation du diagnostic : 28/04/2025 Prix hors honoraires : 110 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 530 € et 3 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Puylaroque
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82240
Coordonnées : 44.266050, 1.634890
Total : 198 593€
Prix d'acquisition : 117 568€
Travaux : 71 620€
Valeur du bien : 189 188€
Frais de notaire : 9 405€
Coût estimé : 9 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1354€/mois
Loyer annuel estimé : 16249€/an
Fourchette totale : 1098€ - 1670€/mois
Fourchette annuelle : 13172€ - 20045€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 593€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :991,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :57,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 710,30€
Coût de l'assurance :17 376,89€
Taxe foncière : 1 624,91€/an
Soit par mois : 135,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 354,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (163 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (estimation 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (environ 22 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine avec quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 620 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 520€
    Isolation toiture/combles: 163 m² × 40€/m² = 6520€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité salon: 1000€, Main d'œuvre: 1100€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 1350€
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 22 m² × 150€/m² = 3300€, Main d'œuvre: 3700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puylaroque (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 249 €/an
Calcul : 1 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 593 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 744 €
Revenus locatifs : +16 249 €
Charges déductibles : -80 744 €
Résultat foncier Année 1 : -64 495 €(Déficit de 64 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 124 €/an
Revenus locatifs : +16 249 €
Charges déductibles : -9 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43095.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 568 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 419 €(65% de 117 568 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 779 €/an
Calcul : 76 419 € × 3,636% = 2 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 249 €80 751 €6 811 €-64 502 €21 400 €43 102 €43 102 €
216 574 €8 952 €6 632 €7 622 €--35 479 €
316 906 €8 766 €6 446 €8 139 €--27 340 €
417 244 €8 574 €6 254 €8 669 €--18 671 €
517 588 €8 375 €6 055 €9 213 €--9 458 €
617 940 €8 170 €5 850 €9 771 €---
718 299 €7 957 €5 637 €10 342 €---
818 665 €7 736 €5 416 €10 929 €---
919 038 €7 508 €5 188 €11 531 €---
1019 419 €7 271 €4 951 €12 148 €---
1119 808 €7 027 €4 707 €12 781 €---
1220 204 €6 773 €4 453 €13 430 €---
1320 608 €6 511 €4 191 €14 097 €---
1421 020 €6 240 €3 920 €14 780 €---
1521 440 €5 958 €3 638 €15 482 €---
1621 869 €5 667 €3 347 €16 202 €---
1722 306 €5 366 €3 046 €16 940 €---
1822 753 €5 054 €2 734 €17 698 €---
1923 208 €4 731 €2 411 €18 476 €---
2023 672 €4 397 €2 077 €19 275 €---
2124 145 €4 051 €1 731 €20 094 €---
2224 628 €3 693 €1 373 €20 935 €---
2325 121 €3 322 €1 002 €21 799 €---
2425 623 €2 938 €618 €22 685 €---
2526 136 €2 541 €221 €23 595 €---
TOTAL520 462 €228 330 €98 710 €292 132 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 412 €-6 420 €+9 832 €
2+3 412 €0 €+3 412 €
3+3 412 €0 €+3 412 €
4+3 412 €0 €+3 412 €
5+3 412 €0 €+3 412 €
6+3 412 €+94 €+3 318 €
7+3 412 €+3 103 €+309 €
8+3 412 €+3 279 €+133 €
9+3 412 €+3 459 €-47 €
10+3 412 €+3 644 €-232 €
11+3 412 €+3 834 €-422 €
12+3 412 €+4 029 €-617 €
13+3 412 €+4 229 €-817 €
14+3 412 €+4 434 €-1 022 €
15+3 412 €+4 645 €-1 233 €
16+3 412 €+4 860 €-1 448 €
17+3 412 €+5 082 €-1 670 €
18+3 412 €+5 309 €-1 897 €
19+3 412 €+5 543 €-2 131 €
20+3 412 €+5 782 €-2 370 €
21+3 412 €+6 028 €-2 616 €
22+3 412 €+6 281 €-2 869 €
23+3 412 €+6 540 €-3 128 €
24+3 412 €+6 806 €-3 394 €
25+3 412 €+7 079 €-3 667 €
Total+85 300 €+87 640 €+-2 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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