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Appartement au deuxième étage

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface74m²
Coût Total129 170€
Loyer Annuel10 958€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 202,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement au deuxième étage - Agréable appartement T3de 73,25m2 carrez dans copropriété proche commerces vue dégagée composé d’une entrée d’un séjour et de deux chambres et salle de bain .Bon état général mais quelques travaux à prévoir

Prix 89 000€ DPE E 299 GES E 62. Estimation des coûts annuels bas 1170€ et haut 1620€.

Les risques sur lequel ce bien est soumis est consultable sur le site géorisque

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.583130, 1.404700
Total : 129 170€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 33 050€
Valeur du bien : 122 050€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10958€/an
Fourchette totale : 715€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8579€ - 13997€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 668,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 874,68€
Coût de l'assurance :11 625,30€
Taxe foncière : 1 095,78€/an
Soit par mois : 91,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 050 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 750€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 958 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 170 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 767 €
Revenus locatifs : +10 958 €
Charges déductibles : -38 767 €
Résultat foncier Année 1 : -27 809 €(Déficit de 27 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 717 €/an
Revenus locatifs : +10 958 €
Charges déductibles : -5 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 241 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6409.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 958 €38 771 €4 160 €-27 813 €21 400 €6 413 €6 413 €
211 177 €5 609 €4 048 €5 568 €--845 €
311 401 €5 492 €3 932 €5 908 €---
411 629 €5 372 €3 811 €6 256 €---
511 861 €5 248 €3 687 €6 613 €---
612 098 €5 120 €3 559 €6 978 €---
712 340 €4 987 €3 427 €7 353 €---
812 587 €4 851 €3 290 €7 736 €---
912 839 €4 709 €3 148 €8 130 €---
1013 096 €4 563 €3 002 €8 532 €---
1113 358 €4 412 €2 852 €8 945 €---
1213 625 €4 256 €2 696 €9 368 €---
1313 897 €4 095 €2 535 €9 802 €---
1414 175 €3 929 €2 368 €10 246 €---
1514 459 €3 757 €2 196 €10 701 €---
1614 748 €3 580 €2 019 €11 168 €---
1715 043 €3 396 €1 835 €11 646 €---
1815 344 €3 207 €1 646 €12 137 €---
1915 650 €3 011 €1 450 €12 639 €---
2015 963 €2 809 €1 248 €13 155 €---
2116 283 €2 600 €1 039 €13 683 €---
2216 608 €2 384 €823 €14 224 €---
2316 941 €2 161 €600 €14 780 €---
2417 279 €1 931 €370 €15 349 €---
2517 625 €1 693 €132 €15 932 €---
TOTAL350 982 €131 944 €59 875 €219 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 301 €-6 420 €+8 721 €
2+2 301 €0 €+2 301 €
3+2 301 €+1 519 €+782 €
4+2 301 €+1 877 €+424 €
5+2 301 €+1 984 €+317 €
6+2 301 €+2 094 €+207 €
7+2 301 €+2 206 €+95 €
8+2 301 €+2 321 €-20 €
9+2 301 €+2 439 €-138 €
10+2 301 €+2 560 €-259 €
11+2 301 €+2 684 €-383 €
12+2 301 €+2 810 €-509 €
13+2 301 €+2 941 €-640 €
14+2 301 €+3 074 €-773 €
15+2 301 €+3 210 €-909 €
16+2 301 €+3 350 €-1 049 €
17+2 301 €+3 494 €-1 193 €
18+2 301 €+3 641 €-1 340 €
19+2 301 €+3 792 €-1 491 €
20+2 301 €+3 946 €-1 645 €
21+2 301 €+4 105 €-1 804 €
22+2 301 €+4 267 €-1 966 €
23+2 301 €+4 434 €-2 133 €
24+2 301 €+4 605 €-2 304 €
25+2 301 €+4 780 €-2 479 €
Total+57 525 €+65 711 €+-8 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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