Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleBoynes (45)
Surface227m²
Coût Total357 318€
Loyer Annuel21 144€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 251 000 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 1 105,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Surface de 227 m², 7 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour, Jardin, Terrain de 379 m²

Maison en pierres avec de très beaux volumes  Au re de chaussée une entrée sur séjour une cuisine séparée un salon un wc  Au 1er étage 2 chambres 1 salle d'eau avec wc une salle de douche un bureau  Au 2ème étage 1 grande chambre Une arrière boutique Une grange indépendante avec coin piscine et abris L'ensemble sur 390 m²

Ville : Boynes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.130200, 2.365310
Total : 357 318€
Prix d'acquisition : 251 000€
Travaux : 86 238€
Valeur du bien : 337 238€
Frais de notaire : 20 080€
Coût estimé : 20 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1762€/mois
Loyer annuel estimé : 21144€/an
Fourchette totale : 1345€ - 2308€/mois
Fourchette annuelle : 16140€ - 27701€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 318€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 783,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :104,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 887,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 604,27€
Coût de l'assurance :31 265,32€
Taxe foncière : 2 114,42€/an
Soit par mois : 176,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 762,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 063,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-301,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 227 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 238 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 988€
    Isolation toiture/combles: 227 m² × 44€/m² = 9988€, Main d'œuvre: 12€ × 227 m² = 2724€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€/fenêtre = 28000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 750€
    Parquet flottant: 55 m² × 50€/m² = 2750€, Main d'œuvre: 40€/m² × 55 m² = 2200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 488€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 144 €/an
Calcul : 1 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 318 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 251 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 114 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 238 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 846 €
Revenus locatifs : +21 144 €
Charges déductibles : -101 846 €
Résultat foncier Année 1 : -80 702 €(Déficit de 80 702 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 302 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 608 €/an
Revenus locatifs : +21 144 €
Charges déductibles : -15 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59301.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 251 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 150 €(65% de 251 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 933 €/an
Calcul : 163 150 € × 3,636% = 5 933 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 144 €101 857 €12 254 €-80 713 €21 400 €59 313 €59 313 €
221 567 €15 297 €11 932 €6 270 €--53 043 €
321 998 €14 963 €11 598 €7 035 €--46 008 €
422 438 €14 618 €11 253 €7 820 €--38 188 €
522 887 €14 260 €10 895 €8 627 €--29 561 €
623 345 €13 890 €10 525 €9 455 €--20 106 €
723 812 €13 507 €10 142 €10 305 €--9 801 €
824 288 €13 110 €9 745 €11 178 €---
924 774 €12 699 €9 334 €12 075 €---
1025 269 €12 274 €8 909 €12 995 €---
1125 775 €11 834 €8 468 €13 941 €---
1226 290 €11 378 €8 013 €14 912 €---
1326 816 €10 906 €7 541 €15 910 €---
1427 352 €10 417 €7 052 €16 935 €---
1527 899 €9 912 €6 546 €17 988 €---
1628 457 €9 388 €6 023 €19 069 €---
1729 026 €8 846 €5 481 €20 181 €---
1829 607 €8 285 €4 920 €21 322 €---
1930 199 €7 704 €4 339 €22 495 €---
2030 803 €7 102 €3 737 €23 701 €---
2131 419 €6 480 €3 115 €24 939 €---
2232 048 €5 835 €2 470 €26 212 €---
2332 689 €5 168 €1 803 €27 521 €---
2433 342 €4 477 €1 112 €28 865 €---
2534 009 €3 762 €397 €30 247 €---
TOTAL677 256 €347 968 €177 604 €329 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 440 €-6 420 €+10 860 €
2+4 440 €0 €+4 440 €
3+4 440 €0 €+4 440 €
4+4 440 €0 €+4 440 €
5+4 440 €0 €+4 440 €
6+4 440 €0 €+4 440 €
7+4 440 €0 €+4 440 €
8+4 440 €+413 €+4 027 €
9+4 440 €+3 622 €+818 €
10+4 440 €+3 899 €+541 €
11+4 440 €+4 182 €+258 €
12+4 440 €+4 474 €-34 €
13+4 440 €+4 773 €-333 €
14+4 440 €+5 081 €-641 €
15+4 440 €+5 396 €-956 €
16+4 440 €+5 721 €-1 281 €
17+4 440 €+6 054 €-1 614 €
18+4 440 €+6 397 €-1 957 €
19+4 440 €+6 749 €-2 309 €
20+4 440 €+7 110 €-2 670 €
21+4 440 €+7 482 €-3 042 €
22+4 440 €+7 864 €-3 424 €
23+4 440 €+8 256 €-3 816 €
24+4 440 €+8 660 €-4 220 €
25+4 440 €+9 074 €-4 634 €
Total+111 000 €+98 786 €+12 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →