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Achat : Appartement (55000)

VilleBar-le-Duc (55)
Surface119m²
Coût Total99 960€
Loyer Annuel10 593€
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 731,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 119 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

En centre-ville, BEL APPARTEMENT de caractère de 122 m² en 1er étage, vous offrant un vaste séjour de 46 m², deux grandes chambres (18 et 20 m²), cuisine, salle de bains. Vous profiterez également de 2 emplacements de parking. Très lumineux, plein sud, faibles charges, quelques travaux sont à prévoir pour lui redonner tout son éclat! Immeuble comprenant 4 appartements et 1 local professionnel. Copropriété: pas de travaux prévus, pas de procédure en cours, faibles charges 70 €/mois Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 2240 € et 3080 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Surface loi Carrez: 119 m².

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.781680, 5.166010
Total : 99 960€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10593€/an
Fourchette totale : 660€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 7919€ - 14171€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :7.92% - 14.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 032,79 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 902 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-35 902€ (-29.2%)
Marge achat-revente :22 942€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 542,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 649,92€
Coût de l'assurance :11 995,20€
Taxe foncière : 1 059,33€/an
Soit par mois : 88,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 882,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et phonique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture des chambres nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 593 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 059 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 864 €
Revenus locatifs : +10 593 €
Charges déductibles : -11 864 €
Résultat foncier Année 1 : -1 270 €(Déficit de 1 270 €)
Imputable sur revenu global : 1 270 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 864 €/an
Revenus locatifs : +10 593 €
Charges déductibles : -5 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 730 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 593 €11 867 €3 488 €-1 274 €1 274 €--
210 805 €5 776 €3 397 €5 029 €---
311 021 €5 682 €3 303 €5 340 €---
411 242 €5 584 €3 205 €5 658 €---
511 467 €5 483 €3 104 €5 984 €---
611 696 €5 378 €2 999 €6 318 €---
711 930 €5 270 €2 890 €6 660 €---
812 168 €5 157 €2 778 €7 011 €---
912 412 €5 041 €2 661 €7 371 €---
1012 660 €4 920 €2 541 €7 740 €---
1112 913 €4 795 €2 416 €8 118 €---
1213 171 €4 666 €2 286 €8 506 €---
1313 435 €4 531 €2 152 €8 903 €---
1413 704 €4 393 €2 013 €9 311 €---
1513 978 €4 249 €1 869 €9 729 €---
1614 257 €4 100 €1 720 €10 158 €---
1714 542 €3 945 €1 566 €10 597 €---
1814 833 €3 785 €1 406 €11 048 €---
1915 130 €3 619 €1 240 €11 510 €---
2015 432 €3 448 €1 069 €11 985 €---
2115 741 €3 270 €891 €12 471 €---
2216 056 €3 086 €707 €12 970 €---
2316 377 €2 895 €516 €13 482 €---
2416 705 €2 697 €318 €14 007 €---
2517 039 €2 493 €114 €14 546 €---
TOTAL339 306 €116 128 €50 650 €223 178 €1 274 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 382 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225 €-382 €+2 607 €
2+2 225 €+1 509 €+716 €
3+2 225 €+1 602 €+623 €
4+2 225 €+1 697 €+528 €
5+2 225 €+1 795 €+430 €
6+2 225 €+1 895 €+330 €
7+2 225 €+1 998 €+227 €
8+2 225 €+2 103 €+122 €
9+2 225 €+2 211 €+14 €
10+2 225 €+2 322 €-97 €
11+2 225 €+2 435 €-210 €
12+2 225 €+2 552 €-327 €
13+2 225 €+2 671 €-446 €
14+2 225 €+2 793 €-568 €
15+2 225 €+2 919 €-694 €
16+2 225 €+3 047 €-822 €
17+2 225 €+3 179 €-954 €
18+2 225 €+3 314 €-1 089 €
19+2 225 €+3 453 €-1 228 €
20+2 225 €+3 595 €-1 370 €
21+2 225 €+3 741 €-1 516 €
22+2 225 €+3 891 €-1 666 €
23+2 225 €+4 045 €-1 820 €
24+2 225 €+4 202 €-1 977 €
25+2 225 €+4 364 €-2 139 €
Total+55 625 €+66 953 €+-11 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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