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Appartement à vendre

VilleOrléans (45)
Surface61.2m²
Coût Total132 200€
Loyer Annuel8 276€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 61.2 m²
Prix au m² : 1 797,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

Découvrez cette appartement situé au cœur d un quartier vivant et dynamique à Orléans La Source à proximité immédiate de la faculté. Entouré de cafés, restaurants et de toutes commodités, ce quartier animé est parfait pour les étudiants. Le tram est à 2 pas vous offrant un accès facile aux transports. Profitez de cette opportunité idéale pour un mode de vie urbain.

Cette annonce référence 331702 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ZAKIA COLAS (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 51319476100021.

Prix du bien : 110 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 2 448,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/07/2025 Score DPE : 157 kWhEP/m²/an Score GES : 14 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780.00 euros et 1090.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Coordonnées : 47.839770, 1.930061
Total : 132 200€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 13 400€
Valeur du bien : 123 400€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.2m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8276€/an
Fourchette totale : 566€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 6790€ - 10088€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 519,89 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 017 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+16 983€ (+18.3%)
Marge achat-revente :-39 183€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 692,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 226,65€
Coût de l'assurance :11 237,00€
Taxe foncière : 827,63€/an
Soit par mois : 68,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 204,00€/mois
Soit par an : 2 448,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des éléments sanitaires, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 400 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Carrelage sol et murs (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres (20 m²): 100€/m² × 20 = 2000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 276 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 448 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 563 €
Revenus locatifs : +8 276 €
Charges déductibles : -21 563 €
Résultat foncier Année 1 : -13 286 €(Déficit de 13 286 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 163 €/an
Revenus locatifs : +8 276 €
Charges déductibles : -8 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2586.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 276 €21 567 €4 442 €-13 291 €10 700 €2 591 €2 591 €
28 442 €8 049 €4 324 €393 €--2 198 €
38 611 €7 927 €4 202 €684 €--1 514 €
48 783 €7 801 €4 076 €982 €--532 €
58 959 €7 670 €3 945 €1 288 €---
69 138 €7 535 €3 810 €1 603 €---
79 320 €7 395 €3 670 €1 925 €---
89 507 €7 251 €3 526 €2 256 €---
99 697 €7 101 €3 376 €2 596 €---
109 891 €6 946 €3 221 €2 944 €---
1110 089 €6 786 €3 061 €3 302 €---
1210 291 €6 621 €2 896 €3 670 €---
1310 496 €6 449 €2 724 €4 047 €---
1410 706 €6 272 €2 547 €4 434 €---
1510 920 €6 089 €2 364 €4 832 €---
1611 139 €5 899 €2 174 €5 240 €---
1711 362 €5 703 €1 978 €5 659 €---
1811 589 €5 500 €1 775 €6 089 €---
1911 821 €5 290 €1 565 €6 531 €---
2012 057 €5 072 €1 347 €6 985 €---
2112 298 €4 848 €1 122 €7 451 €---
2212 544 €4 615 €890 €7 929 €---
2312 795 €4 374 €649 €8 421 €---
2413 051 €4 125 €400 €8 925 €---
2513 312 €3 868 €143 €9 444 €---
TOTAL265 093 €170 754 €64 227 €94 338 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 738 €-3 210 €+4 948 €
2+1 738 €0 €+1 738 €
3+1 738 €0 €+1 738 €
4+1 738 €0 €+1 738 €
5+1 738 €+227 €+1 511 €
6+1 738 €+481 €+1 257 €
7+1 738 €+578 €+1 160 €
8+1 738 €+677 €+1 061 €
9+1 738 €+779 €+959 €
10+1 738 €+883 €+855 €
11+1 738 €+991 €+747 €
12+1 738 €+1 101 €+637 €
13+1 738 €+1 214 €+524 €
14+1 738 €+1 330 €+408 €
15+1 738 €+1 449 €+289 €
16+1 738 €+1 572 €+166 €
17+1 738 €+1 698 €+40 €
18+1 738 €+1 827 €-89 €
19+1 738 €+1 959 €-221 €
20+1 738 €+2 095 €-357 €
21+1 738 €+2 235 €-497 €
22+1 738 €+2 379 €-641 €
23+1 738 €+2 526 €-788 €
24+1 738 €+2 678 €-940 €
25+1 738 €+2 833 €-1 095 €
Total+43 450 €+28 301 €+15 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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