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BEAU T3 AVEC PARKING ET BALCON

VilleTulle (19)
Surface73m²
Coût Total81 592€
Loyer Annuel6 732€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 957,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

QUARTIER DE SOUILHAC. Bel appartement T3 d'environ 70m2 situé au premier étage d'une résidence sur les hauteurs, comprenant un séjour avec balcon, une cuisine séparée, deux chambres de belles tailles, une salle d'eau ainsi qu'un wc séparé. L'appartement comporte également une cave ainsi qu'une place de parking privative. Emplacement idéal, au calme et à deux pas des commodités. N'attendez plus, contactez l'agence de TULLE pour une visite au 0555939494!

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=37
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.257808, 1.751616
Total : 81 592€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 6 100€
Valeur du bien : 76 000€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6732€/an
Fourchette totale : 443€ - 710€/mois
Fourchette annuelle : 5317€ - 8523€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :931,51 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 000 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :+1 900€ (+2.8%)
Marge achat-revente :-13 592€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :24,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 432,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 686,24€
Coût de l'assurance :7 343,28€
Taxe foncière : 673,22€/an
Soit par mois : 56,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 488,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveau carrelage et peinture
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquets usés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - parquet bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 100 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Carrelage 8 m²: 70€/m² × 8 = 560€, Peinture 8 m²: 30€/m² × 8 = 240€, Main d'œuvre: 80€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 400€
    Éléments sanitaires: 1500€, Carrelage (20 m²): 70€/m² × 20 = 1400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 900€
    Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 500€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 592 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 871 €
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -9 871 €
Résultat foncier Année 1 : -3 138 €(Déficit de 3 138 €)
Imputable sur revenu global : 3 138 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 771 €/an
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -3 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 962 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 732 €9 873 €2 806 €-3 141 €3 141 €--
26 867 €3 700 €2 733 €3 167 €---
37 004 €3 623 €2 656 €3 381 €---
47 144 €3 544 €2 577 €3 600 €---
57 287 €3 462 €2 495 €3 825 €---
67 433 €3 378 €2 411 €4 055 €---
77 582 €3 290 €2 323 €4 292 €---
87 733 €3 199 €2 232 €4 534 €---
97 888 €3 105 €2 138 €4 783 €---
108 046 €3 008 €2 041 €5 038 €---
118 206 €2 907 €1 940 €5 299 €---
128 371 €2 803 €1 836 €5 568 €---
138 538 €2 695 €1 728 €5 843 €---
148 709 €2 583 €1 616 €6 126 €---
158 883 €2 467 €1 500 €6 416 €---
169 061 €2 347 €1 380 €6 714 €---
179 242 €2 223 €1 256 €7 019 €---
189 427 €2 094 €1 127 €7 332 €---
199 615 €1 961 €994 €7 654 €---
209 807 €1 823 €857 €7 984 €---
2110 004 €1 681 €714 €8 323 €---
2210 204 €1 533 €566 €8 671 €---
2310 408 €1 380 €413 €9 028 €---
2410 616 €1 222 €255 €9 394 €---
2510 828 €1 058 €91 €9 770 €---
TOTAL215 633 €70 960 €40 686 €144 673 €3 141 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 942 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-942 €+2 356 €
2+1 414 €+950 €+464 €
3+1 414 €+1 014 €+400 €
4+1 414 €+1 080 €+334 €
5+1 414 €+1 147 €+267 €
6+1 414 €+1 217 €+197 €
7+1 414 €+1 287 €+127 €
8+1 414 €+1 360 €+54 €
9+1 414 €+1 435 €-21 €
10+1 414 €+1 511 €-97 €
11+1 414 €+1 590 €-176 €
12+1 414 €+1 670 €-256 €
13+1 414 €+1 753 €-339 €
14+1 414 €+1 838 €-424 €
15+1 414 €+1 925 €-511 €
16+1 414 €+2 014 €-600 €
17+1 414 €+2 106 €-692 €
18+1 414 €+2 200 €-786 €
19+1 414 €+2 296 €-882 €
20+1 414 €+2 395 €-981 €
21+1 414 €+2 497 €-1 083 €
22+1 414 €+2 601 €-1 187 €
23+1 414 €+2 708 €-1 294 €
24+1 414 €+2 818 €-1 404 €
25+1 414 €+2 931 €-1 517 €
Total+35 350 €+43 402 €+-8 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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