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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChessy-les-Prés (10)
Surface223m²
Coût Total287 270€
Loyer Annuel18 856€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 798,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Exposition nord-est

Amoureux des grands espaces et de l'authenticité, cette ancienne ferme pleine de charme saura vous séduire par ses volumes généreux et ses nombreuses possibilités d'aménagement.

Les atouts principaux :

  • Surface habitable : 223 m²
  • Magnifique pièce de vie de 72 m², idéale pour recevoir
  • Cuisine et salle à manger conviviales
  • 4 chambres, dont 2 au rez-de-chaussée
  • 2 salles de bains

Espaces annexes :

  • Buanderie
  • Atelier
  • Chaufferie
  • Garage

Un fort potentiel d'agrandissement Un grenier aménageable sur plus de la moitié de l'étage offre une opportunité rare d'extension selon vos envies : chambres supplémentaires, bureau, salle de loisirs…

Extérieurs : Le tout est implanté sur un terrain de 1 417 m², offrant calme et espace.

Confort

  • Chauffage gaz et bois

À visiter dans tarder.

Cette annonce référence 305567 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ILLONA POINSOTTE (EI) immatriculé au RSAC de AUXERRE (89000) sous le numéro 94379911400013.

Prix du bien : 178 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/05/2023 Score DPE : 341 kWhEP/m²/an Score GES : 61 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6980.00 euros et 9510.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chessy-les-Prés
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10130
Coordonnées : 48.012546, 3.923148
Total : 287 270€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 95 030€
Valeur du bien : 273 030€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1571€/mois
Loyer annuel estimé : 18856€/an
Fourchette totale : 1271€ - 1943€/mois
Fourchette annuelle : 15252€ - 23313€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 051,28 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :234 435 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-56 435€ (-24.1%)
Marge achat-revente :-52 835€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 422,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 506,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 564,22€
Coût de l'assurance :25 136,12€
Taxe foncière : 1 885,61€/an
Soit par mois : 157,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 571,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 663,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - salles de bain nécessitent un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 030 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 380€
    Isolation toiture/combles: 223 m² × 60€/m² = 13380€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chessy-les-Prés (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 856 €/an
Calcul : 1 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 270 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 005 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 564 €
Revenus locatifs : +18 856 €
Charges déductibles : -107 564 €
Résultat foncier Année 1 : -88 708 €(Déficit de 88 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 308 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 534 €/an
Revenus locatifs : +18 856 €
Charges déductibles : -12 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67307.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 856 €107 573 €9 652 €-88 717 €21 400 €67 317 €67 317 €
219 233 €12 287 €9 396 €6 946 €--60 371 €
319 618 €12 022 €9 131 €7 596 €--52 775 €
420 010 €11 748 €8 857 €8 263 €--44 512 €
520 410 €11 464 €8 573 €8 947 €--35 566 €
620 819 €11 170 €8 279 €9 648 €--25 917 €
721 235 €10 867 €7 975 €10 368 €--15 549 €
821 660 €10 552 €7 661 €11 107 €--4 442 €
922 093 €10 227 €7 336 €11 866 €---
1022 535 €9 891 €7 000 €12 644 €---
1122 985 €9 543 €6 652 €13 442 €---
1223 445 €9 183 €6 292 €14 262 €---
1323 914 €8 811 €5 920 €15 103 €---
1424 392 €8 426 €5 535 €15 967 €---
1524 880 €8 027 €5 136 €16 853 €---
1625 378 €7 615 €4 724 €17 763 €---
1725 885 €7 189 €4 297 €18 697 €---
1826 403 €6 747 €3 856 €19 656 €---
1926 931 €6 291 €3 400 €20 640 €---
2027 470 €5 819 €2 928 €21 651 €---
2128 019 €5 330 €2 439 €22 689 €---
2228 580 €4 825 €1 934 €23 755 €---
2329 151 €4 302 €1 411 €24 849 €---
2429 734 €3 761 €870 €25 973 €---
2530 329 €3 201 €310 €27 127 €---
TOTAL603 965 €306 871 €139 564 €297 095 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 960 €-6 420 €+10 380 €
2+3 960 €0 €+3 960 €
3+3 960 €0 €+3 960 €
4+3 960 €0 €+3 960 €
5+3 960 €0 €+3 960 €
6+3 960 €0 €+3 960 €
7+3 960 €0 €+3 960 €
8+3 960 €0 €+3 960 €
9+3 960 €+2 227 €+1 733 €
10+3 960 €+3 793 €+167 €
11+3 960 €+4 033 €-73 €
12+3 960 €+4 279 €-319 €
13+3 960 €+4 531 €-571 €
14+3 960 €+4 790 €-830 €
15+3 960 €+5 056 €-1 096 €
16+3 960 €+5 329 €-1 369 €
17+3 960 €+5 609 €-1 649 €
18+3 960 €+5 897 €-1 937 €
19+3 960 €+6 192 €-2 232 €
20+3 960 €+6 495 €-2 535 €
21+3 960 €+6 807 €-2 847 €
22+3 960 €+7 126 €-3 166 €
23+3 960 €+7 455 €-3 495 €
24+3 960 €+7 792 €-3 832 €
25+3 960 €+8 138 €-4 178 €
Total+99 000 €+89 128 €+9 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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