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Appartement 3 pièces 90 m²

VilleNérac (47)
Surface90m²
Coût Total139 320€
Loyer Annuel8 662€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 433,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 90 m² - Appartement 3 pièces 90 m²

NERAC CENTRE, bel appartement rénové d'environ 90 m2 habitables situé au 1er étage d'un immeuble, comprenant une grande pièce de vie de 60 m2 avec cuisine aménagée, 2 chambres, salle d'eau-wc, cellier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2026

Consommation énergie primaire : 135 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 1130 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre Non communiqué € et 1 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nérac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47600
Coordonnées : 44.128517, 0.301579
Total : 139 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Valeur du bien : 129 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8662€/an
Fourchette totale : 580€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6960€ - 10780€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 261,37 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :113 523 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+15 477€ (+13.6%)
Marge achat-revente :-25 797€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 721,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 800,54€
Coût de l'assurance :12 190,50€
Taxe foncière : 866,23€/an
Soit par mois : 72,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 662 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 851 €/an
Revenus locatifs : +8 662 €
Charges déductibles : -5 851 €
Résultat foncier : 2 812 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 662 €5 855 €4 501 €2 807 €---
28 836 €5 733 €4 380 €3 102 €---
39 012 €5 608 €4 254 €3 405 €---
49 193 €5 478 €4 124 €3 715 €---
59 376 €5 344 €3 990 €4 033 €---
69 564 €5 205 €3 851 €4 359 €---
79 755 €5 062 €3 708 €4 693 €---
89 950 €4 914 €3 560 €5 036 €---
910 149 €4 761 €3 407 €5 388 €---
1010 352 €4 603 €3 249 €5 749 €---
1110 559 €4 440 €3 086 €6 119 €---
1210 771 €4 272 €2 918 €6 499 €---
1310 986 €4 097 €2 744 €6 889 €---
1411 206 €3 917 €2 564 €7 288 €---
1511 430 €3 732 €2 378 €7 698 €---
1611 658 €3 539 €2 186 €8 119 €---
1711 892 €3 341 €1 987 €8 551 €---
1812 129 €3 136 €1 782 €8 993 €---
1912 372 €2 924 €1 570 €9 448 €---
2012 619 €2 705 €1 351 €9 914 €---
2112 872 €2 479 €1 125 €10 393 €---
2213 129 €2 245 €891 €10 884 €---
2313 392 €2 004 €650 €11 388 €---
2413 660 €1 754 €401 €11 905 €---
2513 933 €1 497 €143 €12 436 €---
TOTAL277 457 €98 647 €64 801 €178 810 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €+842 €+977 €
2+1 819 €+931 €+888 €
3+1 819 €+1 021 €+798 €
4+1 819 €+1 114 €+705 €
5+1 819 €+1 210 €+609 €
6+1 819 €+1 308 €+511 €
7+1 819 €+1 408 €+411 €
8+1 819 €+1 511 €+308 €
9+1 819 €+1 616 €+203 €
10+1 819 €+1 725 €+94 €
11+1 819 €+1 836 €-17 €
12+1 819 €+1 950 €-131 €
13+1 819 €+2 067 €-248 €
14+1 819 €+2 186 €-367 €
15+1 819 €+2 309 €-490 €
16+1 819 €+2 436 €-617 €
17+1 819 €+2 565 €-746 €
18+1 819 €+2 698 €-879 €
19+1 819 €+2 834 €-1 015 €
20+1 819 €+2 974 €-1 155 €
21+1 819 €+3 118 €-1 299 €
22+1 819 €+3 265 €-1 446 €
23+1 819 €+3 416 €-1 597 €
24+1 819 €+3 572 €-1 753 €
25+1 819 €+3 731 €-1 912 €
Total+45 475 €+53 643 €+-8 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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