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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface72m²
Coût Total197 125€
Loyer Annuel13 261€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 291,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, 2 chambres, Balcon, Digicode

Nous proposons à la vente notre séduisant F3 de 72 m2 habitables localisé rue des Louvres, à Garges-lès-Gonesse. Il se situe dans un immeuble de 1970, au premier avec ascenseur, sécurisé par un interphone et un digicode. Il est constitué d'une chaleureuse entrée, un cagibi, une grande cuisine indépendante aménagée, deux chambres (dont une avec un placard mural), une salle de bain, un W.C séparé, un salon-salle à manger et un balcon. Fraîchement rénové (2020) il est orienté Est. Il dispose d'un système de chauffage gaz individuel (chaudière de 2019) et de doubles vitrages sur l'ensemble des fenêtres. Une place de parking en sous sol complète le lot, ce qui est non négligeable.

Proche commodités : crèche/maternelle/primaire/collège/lycée, mairie, bureau de poste, pharmacie, tabac, centre des impôts, sécurité sociale, transports, parcs, commerces.. Gare de Garges/Sarcelles à 15min à pieds (gare du Nord à 25min - RER D)

Charges annuelle de 1568€ soit 130€ mensuelle, comprenant l'entretien des partis communes, suivie de la chaudière. Taxes foncières 1415€

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.968584, 2.396796
Total : 197 125€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 18 925€
Valeur du bien : 183 925€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1105€/mois
Loyer annuel estimé : 13261€/an
Fourchette totale : 810€ - 1508€/mois
Fourchette annuelle : 9719€ - 18092€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 125€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :961,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 017,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 374,13€
Coût de l'assurance :16 755,63€
Taxe foncière : 1 415,00€/an
Soit par mois : 117,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 105,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, le système de chauffage gaz individuel est récent (chaudière de 2019)
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage en bon état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 925 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le système de chauffage gaz individuel est récent (chaudière de 2019) = 0€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1 500€/m² = 15 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds dans 2 chambres: 40 m² × 45€/m² = 1 800€. Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:1 000€
    Rafraîchissement léger cuisine: 1 000€ (peinture et vérification de la robinetterie). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 125€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 45€/m² = 1 125€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 261 €/an
Calcul : 1 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 125 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 415 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 925 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 913 €
Revenus locatifs : +13 261 €
Charges déductibles : -28 913 €
Résultat foncier Année 1 : -15 652 €(Déficit de 15 652 €)
Imputable sur revenu global : 15 652 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 988 €/an
Revenus locatifs : +13 261 €
Charges déductibles : -9 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 273 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 261 €28 919 €6 349 €-15 659 €15 659 €--
213 526 €9 823 €6 177 €3 703 €---
313 796 €9 645 €6 000 €4 151 €---
414 072 €9 462 €5 817 €4 610 €---
514 354 €9 272 €5 627 €5 081 €---
614 641 €9 077 €5 432 €5 564 €---
714 934 €8 875 €5 229 €6 059 €---
815 232 €8 666 €5 021 €6 567 €---
915 537 €8 450 €4 805 €7 087 €---
1015 848 €8 227 €4 582 €7 621 €---
1116 165 €7 997 €4 352 €8 168 €---
1216 488 €7 759 €4 114 €8 729 €---
1316 818 €7 513 €3 868 €9 304 €---
1417 154 €7 259 €3 614 €9 895 €---
1517 497 €6 997 €3 352 €10 500 €---
1617 847 €6 726 €3 081 €11 121 €---
1718 204 €6 446 €2 801 €11 758 €---
1818 568 €6 157 €2 512 €12 411 €---
1918 939 €5 858 €2 213 €13 081 €---
2019 318 €5 550 €1 905 €13 769 €---
2119 705 €5 231 €1 586 €14 474 €---
2220 099 €4 902 €1 256 €15 197 €---
2320 501 €4 561 €916 €15 940 €---
2420 911 €4 210 €564 €16 701 €---
2521 329 €3 846 €201 €17 483 €---
TOTAL424 743 €201 430 €91 374 €223 313 €15 659 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 698 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 313 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 785 €-4 698 €+7 483 €
2+2 785 €+1 111 €+1 674 €
3+2 785 €+1 245 €+1 540 €
4+2 785 €+1 383 €+1 402 €
5+2 785 €+1 524 €+1 261 €
6+2 785 €+1 669 €+1 116 €
7+2 785 €+1 818 €+967 €
8+2 785 €+1 970 €+815 €
9+2 785 €+2 126 €+659 €
10+2 785 €+2 286 €+499 €
11+2 785 €+2 450 €+335 €
12+2 785 €+2 619 €+166 €
13+2 785 €+2 791 €-6 €
14+2 785 €+2 968 €-183 €
15+2 785 €+3 150 €-365 €
16+2 785 €+3 336 €-551 €
17+2 785 €+3 527 €-742 €
18+2 785 €+3 723 €-938 €
19+2 785 €+3 924 €-1 139 €
20+2 785 €+4 131 €-1 346 €
21+2 785 €+4 342 €-1 557 €
22+2 785 €+4 559 €-1 774 €
23+2 785 €+4 782 €-1 997 €
24+2 785 €+5 010 €-2 225 €
25+2 785 €+5 245 €-2 460 €
Total+69 625 €+66 994 €+2 631 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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