Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleMerry-Sec (89)
Surface66m²
Coût Total91 572€
Loyer Annuel5 729€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 900 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 846,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 1 chambre

Exclusivité Altive89, maison ancienne sur la commune de Merry Sec avec jardin à 20 minutes d'Auxerre, Toucy et Clamecy comprenant cuisine, salon salle à manger et insert au bois, une chambre, salle de bains wc. Grange de 24m² et grenier aménageable, cave voutée. Toiture neuve. Jardin autour de 520m² et également en face de la rue de 160m² (pour potager , emplacement pour les voitures.. Une petite maison qui peut s'agrandir pour petit budget ou investisseur.

Ville : Merry-Sec
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89560
Coordonnées : 47.653800, 3.485620
Total : 91 572€
Prix d'acquisition : 55 900€
Travaux : 31 200€
Valeur du bien : 87 100€
Frais de notaire : 4 472€
Coût estimé : 4 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5729€/an
Fourchette totale : 385€ - 592€/mois
Fourchette annuelle : 4623€ - 7100€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :651,41 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :42 993 €
Prix d'achat :55 900 €
Décote à l'achat :+12 907€ (+30.0%)
Marge achat-revente :-48 579€ (-113.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 473,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 591,98€
Coût de l'assurance :7 783,62€
Taxe foncière : 572,92€/an
Soit par mois : 47,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 520,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations électriques et plomberie, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 66 m² × 100€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Électricité chambre: 1 chambre × 320€ = 320€, Total: 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 200€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 320€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Merry-Sec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 729 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 572 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 040 €
Revenus locatifs : +5 729 €
Charges déductibles : -35 040 €
Résultat foncier Année 1 : -29 311 €(Déficit de 29 311 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 911 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 840 €/an
Revenus locatifs : +5 729 €
Charges déductibles : -3 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7910.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 335 €(65% de 55 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 321 €/an
Calcul : 36 335 € × 3,636% = 1 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 729 €35 043 €2 959 €-29 314 €21 400 €7 914 €7 914 €
25 844 €3 763 €2 879 €2 081 €--5 833 €
35 961 €3 680 €2 796 €2 280 €--3 552 €
46 080 €3 595 €2 711 €2 485 €--1 067 €
56 201 €3 507 €2 623 €2 695 €---
66 326 €3 416 €2 531 €2 910 €---
76 452 €3 322 €2 437 €3 130 €---
86 581 €3 224 €2 340 €3 357 €---
96 713 €3 124 €2 240 €3 589 €---
106 847 €3 020 €2 136 €3 827 €---
116 984 €2 913 €2 029 €4 071 €---
127 124 €2 802 €1 918 €4 322 €---
137 266 €2 688 €1 803 €4 578 €---
147 411 €2 569 €1 685 €4 842 €---
157 560 €2 447 €1 563 €5 113 €---
167 711 €2 321 €1 437 €5 390 €---
177 865 €2 190 €1 306 €5 675 €---
188 022 €2 056 €1 171 €5 967 €---
198 183 €1 916 €1 032 €6 266 €---
208 346 €1 772 €888 €6 574 €---
218 513 €1 624 €740 €6 890 €---
228 684 €1 470 €586 €7 213 €---
238 857 €1 311 €427 €7 546 €---
249 034 €1 148 €263 €7 887 €---
259 215 €978 €94 €8 237 €---
TOTAL183 509 €95 899 €42 592 €87 610 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 203 €-6 420 €+7 623 €
2+1 203 €0 €+1 203 €
3+1 203 €0 €+1 203 €
4+1 203 €0 €+1 203 €
5+1 203 €+488 €+715 €
6+1 203 €+873 €+330 €
7+1 203 €+939 €+264 €
8+1 203 €+1 007 €+196 €
9+1 203 €+1 077 €+126 €
10+1 203 €+1 148 €+55 €
11+1 203 €+1 221 €-18 €
12+1 203 €+1 296 €-93 €
13+1 203 €+1 374 €-171 €
14+1 203 €+1 453 €-250 €
15+1 203 €+1 534 €-331 €
16+1 203 €+1 617 €-414 €
17+1 203 €+1 702 €-499 €
18+1 203 €+1 790 €-587 €
19+1 203 €+1 880 €-677 €
20+1 203 €+1 972 €-769 €
21+1 203 €+2 067 €-864 €
22+1 203 €+2 164 €-961 €
23+1 203 €+2 264 €-1 061 €
24+1 203 €+2 366 €-1 163 €
25+1 203 €+2 471 €-1 268 €
Total+30 075 €+26 283 €+3 792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →