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GORRON centre, immeuble composé d'une maison d'habitation, bureau, garage

Bien expiré
VilleGorron (53)
Surface203m²
Coût Total148 540€
Loyer Annuel16 012€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+412€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 500 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 618,23 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 3, Cheminée, Mandat exclusif

Centre ville de GORRON, à proximité de tous les commerces à pieds, belle maison en pierres, habitable de suite offrant :

  • AU RDC : entrée, cuisine aménagée et équipée ouverte sur séjour (32 m2) avec cheminée, une chambre avec salle d'eau privative et wc Au dessus du séjour, salon de 48 m2. Un grand bureau au rdc (40m2),wc et lavabo avec possibilité d'accéder par une entrée indépendante
  • AU 1ER ETAGE : 2 chambres, salle d'eau avec wc
  • AU 2nd ETAGE : 2 chambres Grenier aménageable Garage attenant avec porte automatique, chaufferie (chaudière fuel de 2022) Beau potentiel, idéal pour maison familiale ou investisseurs (possibilité de 2 logements (professionnel et habitation par exemple) Tout à l'égout. Huisseries pvc Idéalement situé, à proximité de tous les commerces et services à pieds : boulangerie, pharmacie, médecins, supermarché, cinéma, piscine, bars .......Ce bien vous est présenté par Régine Divay , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/139.pdf
Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.411259, -0.811937
Total : 148 540€
Prix d'acquisition : 125 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 138 500€
Frais de notaire : 10 040€
Coût estimé : 10 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1334€/mois
Loyer annuel estimé : 16012€/an
Fourchette totale : 1042€ - 1709€/mois
Fourchette annuelle : 12501€ - 20510€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :8.42% - 13.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :986,33 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 225 €
Prix d'achat :125 500 €
Décote à l'achat :-74 725€ (-37.3%)
Marge achat-revente :51 685€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 265,49€
Coût de l'assurance :12 997,25€
Taxe foncière : 1 601,23€/an
Soit par mois : 133,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 334,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :411,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 203 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour assurer une bonne isolation
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 203 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement des revêtements de sol si nécessaire
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(64 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 012 €/an
Calcul : 1 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 299 €
Revenus locatifs : +16 012 €
Charges déductibles : -20 299 €
Résultat foncier Année 1 : -4 287 €(Déficit de 4 287 €)
Imputable sur revenu global : 4 287 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 299 €/an
Revenus locatifs : +16 012 €
Charges déductibles : -7 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 713 €/an
Prix d'achat du bien : 125 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 575 €(65% de 125 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 966 €/an
Calcul : 81 575 € × 3,636% = 2 966 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 012 €20 304 €5 183 €-4 292 €4 292 €--
216 333 €7 169 €5 048 €9 164 €---
316 659 €7 029 €4 908 €9 631 €---
416 992 €6 884 €4 762 €10 109 €---
517 332 €6 733 €4 612 €10 599 €---
617 679 €6 578 €4 456 €11 101 €---
718 032 €6 416 €4 295 €11 616 €---
818 393 €6 249 €4 128 €12 144 €---
918 761 €6 076 €3 955 €12 685 €---
1019 136 €5 897 €3 776 €13 239 €---
1119 519 €5 711 €3 590 €13 808 €---
1219 909 €5 519 €3 398 €14 391 €---
1320 307 €5 319 €3 198 €14 988 €---
1420 714 €5 113 €2 992 €15 601 €---
1521 128 €4 899 €2 778 €16 229 €---
1621 550 €4 678 €2 557 €16 873 €---
1721 981 €4 448 €2 327 €17 533 €---
1822 421 €4 210 €2 089 €18 211 €---
1922 870 €3 964 €1 843 €18 905 €---
2023 327 €3 709 €1 588 €19 618 €---
2123 793 €3 445 €1 324 €20 348 €---
2224 269 €3 171 €1 050 €21 098 €---
2324 755 €2 888 €767 €21 867 €---
2425 250 €2 594 €473 €22 656 €---
2525 755 €2 290 €169 €23 465 €---
TOTAL512 879 €141 294 €75 265 €371 586 €4 292 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 288 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 371 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 363 €-1 288 €+4 651 €
2+3 363 €+2 749 €+614 €
3+3 363 €+2 889 €+474 €
4+3 363 €+3 033 €+330 €
5+3 363 €+3 180 €+183 €
6+3 363 €+3 330 €+33 €
7+3 363 €+3 485 €-122 €
8+3 363 €+3 643 €-280 €
9+3 363 €+3 805 €-442 €
10+3 363 €+3 972 €-609 €
11+3 363 €+4 142 €-779 €
12+3 363 €+4 317 €-954 €
13+3 363 €+4 496 €-1 133 €
14+3 363 €+4 680 €-1 317 €
15+3 363 €+4 869 €-1 506 €
16+3 363 €+5 062 €-1 699 €
17+3 363 €+5 260 €-1 897 €
18+3 363 €+5 463 €-2 100 €
19+3 363 €+5 672 €-2 309 €
20+3 363 €+5 885 €-2 522 €
21+3 363 €+6 105 €-2 742 €
22+3 363 €+6 329 €-2 966 €
23+3 363 €+6 560 €-3 197 €
24+3 363 €+6 797 €-3 434 €
25+3 363 €+7 039 €-3 676 €
Total+84 075 €+111 476 €+-27 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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