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Appartement à vendre

VilleRennes (35)
Surface80m²
Coût Total184 500€
Loyer Annuel12 588€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 875 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud, Interphone, Pas de cave, Non meublé

QUARTIER LA BINQUENAIS - appartement T4 de 76m2 au deuxième étage comprenant : entrée, salon/séjour, cuisine aménagée et équipée, trois chambres, salle de bains et WC. Chaque chambre comporte un balconnet Balcon exposé PLEIN SUD. Raffraîchissement cuisine à prévoir.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.089721, -1.659828
Total : 184 500€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 22 500€
Valeur du bien : 172 500€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1049€/mois
Loyer annuel estimé : 12588€/an
Fourchette totale : 801€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 9613€ - 16483€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 424,1 €/m²
Basé sur :346 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 928 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-43 928€ (-22.7%)
Marge achat-revente :9 428€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :73,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 976,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 400,53€
Coût de l'assurance :22 140,00€
Taxe foncière : 1 258,78€/an
Soit par mois : 104,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 048,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 500 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 1600€/m² × 5 = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds (18 m²): 50€/m² × 18 = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des estimations de rénovations complètes. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette réaliste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 588 €/an
Calcul : 1 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 500 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 259 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 636 €
Revenus locatifs : +12 588 €
Charges déductibles : -30 636 €
Résultat foncier Année 1 : -18 048 €(Déficit de 18 048 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 348 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 136 €/an
Revenus locatifs : +12 588 €
Charges déductibles : -8 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7348.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 588 €30 642 €5 998 €-18 054 €10 700 €7 354 €7 354 €
212 840 €7 980 €5 836 €4 859 €--2 495 €
313 096 €7 813 €5 669 €5 283 €---
413 358 €7 641 €5 496 €5 718 €---
513 625 €7 462 €5 318 €6 163 €---
613 898 €7 278 €5 134 €6 620 €---
714 176 €7 088 €4 943 €7 088 €---
814 459 €6 891 €4 746 €7 569 €---
914 749 €6 687 €4 543 €8 061 €---
1015 044 €6 477 €4 333 €8 566 €---
1115 345 €6 260 €4 116 €9 085 €---
1215 651 €6 035 €3 891 €9 616 €---
1315 964 €5 804 €3 659 €10 161 €---
1416 284 €5 564 €3 419 €10 720 €---
1516 609 €5 316 €3 172 €11 293 €---
1616 942 €5 060 €2 916 €11 881 €---
1717 280 €4 796 €2 651 €12 485 €---
1817 626 €4 522 €2 378 €13 104 €---
1917 979 €4 240 €2 095 €13 739 €---
2018 338 €3 948 €1 803 €14 390 €---
2118 705 €3 646 €1 502 €15 059 €---
2219 079 €3 334 €1 190 €15 745 €---
2319 461 €3 012 €868 €16 448 €---
2419 850 €2 679 €535 €17 171 €---
2520 247 €2 335 €191 €17 912 €---
TOTAL403 192 €162 510 €86 401 €240 682 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 682 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 643 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 643 €-3 210 €+5 853 €
2+2 643 €0 €+2 643 €
3+2 643 €+836 €+1 807 €
4+2 643 €+1 715 €+928 €
5+2 643 €+1 849 €+794 €
6+2 643 €+1 986 €+657 €
7+2 643 €+2 127 €+516 €
8+2 643 €+2 271 €+372 €
9+2 643 €+2 418 €+225 €
10+2 643 €+2 570 €+73 €
11+2 643 €+2 725 €-82 €
12+2 643 €+2 885 €-242 €
13+2 643 €+3 048 €-405 €
14+2 643 €+3 216 €-573 €
15+2 643 €+3 388 €-745 €
16+2 643 €+3 564 €-921 €
17+2 643 €+3 745 €-1 102 €
18+2 643 €+3 931 €-1 288 €
19+2 643 €+4 122 €-1 479 €
20+2 643 €+4 317 €-1 674 €
21+2 643 €+4 518 €-1 875 €
22+2 643 €+4 723 €-2 080 €
23+2 643 €+4 935 €-2 292 €
24+2 643 €+5 151 €-2 508 €
25+2 643 €+5 374 €-2 731 €
Total+66 075 €+72 205 €+-6 130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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